房地产法第五章.ppt

第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度 一、施工企业资质管理制度： 作为房地产项目实施的主体，是工程项目施工任务的承担者，房地产开发企业对施工单位的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。 根据有关规定，施工企业资质管理主要包括三部分内容： 1．确定资质标准 2．认定企业资质等级 3．划定企业的营业范围 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度 二、房地产开发建设工程的招投标制度 （一）房地产开发建设工程的招投标制度 房地产开发建设工程的招投标，是指开发建设单位作为建筑工程发包者，采用招标方式，择优选定勘察、设计、施工单位，由被选中的施工单位作为承包方承担并完成设计、施工任务的行为。 1.适用范围： 根据1999年《招标投标法》及有关部门的规章，主要包括：（1）大型基础设施，公益事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；（2）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目；（3）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项日；（4）商品住宅。 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度 二、房地产开发建设工程的招投标制度 2.投标人的资格审查： 凡实行公开招标的，项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标之单位的资质条件、财务状况以及有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。 3.招标、投标的要求： (1)招标必须公示；(2)开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行，评标定标时，应按照公正合理的原则进行综合评价，择优确定中标人；(3)签订建设工程承包合同 （二）施工分包制度 所谓施工分包是指建筑企业将其所承包的房屋建筑和基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的活动。 我国对工程施工分包的管理主要体现在： 1、工程施工分包实行备案制度 分包合同签订后，发包人应在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 2、合同履行担保 发包人可以要求分包工程承包人提供担保。 (二）施工分包制度 3、转包的禁止 转包是指承包人与发包人签订建设工程承包合同后，又将承包的工程建设任务部分或全部转让给第三人的行为。我国现行法律制度对转包或以分包名义进行转包的行为是明确禁止的。 4、责任的承担 分包工程承包人应当按照分包合同的约定，对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。 三、开发建设项目施工管理 （一）开发建设项目开工管理 建设单位在施工之前要向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，取得施工许可证。 （二）施工现场管理和竣工验收制度 建筑企业应当严格按照有关法律、法规和工程建设技术标准的规定，编制施工组织计划，制定质量、安全、技术、文明施工等各项保证措施，确保工程质量，施工安全和现场文明施工。 三、开发建设项目施工管理 竣工验收制度 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防、供排水、园林绿化等部门或者单位进行验收。 四、建设工程质量管理制度 建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程监督管理的，必须遵守《建设工程质量管理条例》。 （一）建设单位的质量义务和责任 （二）建设工程质量保修制度 建设工程承包单位在向建设单位提交工程验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的保修期限，保修范围和保修责任。《建设工程质量管理条例》第40条对此有明确的规定 。 四、建设工程质量管理制度 （三）建设工程保证金制度 建设工程保证金是指房地产开发建设中，发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从发包人应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 《建设工程质量保证金管理暂行办法》明确规定“发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的具体事项进行约定。建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金。” 五、工程监理制度 （一）工程监理的概念 工程监理是指监理单位受建设单位的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。 （二）房