新沂项目前期策划思路定稿.ppt

慧业文人 虚怀若谷 慧业文人 虚怀若谷 地块现状 本项目地处于新沂市墨河镇，地块属性方面，本项目为新建项目，地块总体上地势平坦，地上附着物少，基本规整、开阔，没有拆迁量，规划与建设空间大。 地块四个方向环境 地块东面：东至创新路 地块南面：南临新北路 地块西面：西达外环路 地块北面：北至205国道 地块周边商业配套 地块周边除无任何商服配套 主题驱动模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 1、工业环境污染大，客户抗性大2、2010年新沂市场消化量64万方多，本案按指定5期开发，每期入市量50万，体量大，去化目标实现难度大3、地段偏僻，远离新沂市中心，区域认可度极低4、项目交通瓶颈困扰，无公交通往市区5、区域生活配套匮乏，生活氛围缺乏 五大难题困结本案： 一、公园住宅概念的深度传播----核心价值引起客户共鸣，消除工业抗性二、推广力度上的实行大手笔----短时间内引发全城关注，实现快速去化三、联合政府资源，事件营销主导----炒区域，炒项目，炒客户，明朗区域未来前景 四、首创多路线班车导入战略----解决交通瓶颈，解决客户导入难的问题五、配套设计上力求唯美完善----生活配套自给自足，解决客户担心 推广力度空前加大，实行线上线下立体轰炸，使得新沂人尽皆知 同时开设5路看楼班车，由此开创了本案大盘运作的成功典范 配套 以工业主题复合地产以“泰国泓泰”贴牌；辅以“亚洲橡塑产业园”为战略定性，用“自创/独有”的开发理念围形成全国首个工业主题“复合地产”地产蓝海。 泓泰集团企业形象为工业战略服务，强调实力/工业/公益的印象。一个责任企业精心打造的楼盘必然也是值得信赖的。 巧用事件营销，占有新闻关注；企业品牌的重塑/地产品牌的创立是通过媒体的声音和大众的舆论共同成就而来。 营销思路概念载体 慧业文人 虚怀若谷 难题破解之道 慧业文人 虚怀若谷 慧业文人 虚怀若谷 打造复合橡胶健康步道 打造全市最长复合橡胶健康步道，穿越整个400万方社区各组团，并形成循环体系，成为全市最长的最有趣味的健康步道。 慧业文人 虚怀若谷 示范景观建议 大气、精致的现代园林景观 利用水景、花木等元素有机结合提升整体品质感 将来自客户和工厂员工的创意作品作为景观小品署名展示于园林中 慧业文人 虚怀若谷 慧业文人 虚怀若谷 主要投放的媒体： 电视/电台：徐州电视台 报纸：新闻晨报、扬子晚报、徐州日报 网络：搜房网、新浪网 杂志：租售情报、新沂楼市 短信、电信账单 户外：户外高炮、户外电子屏、公交车身 体验活动、巡展、礼品赠送等 仅2011年7-8月，报纸累计投放30次，其中又以跨版居多 慧业文人 虚怀若谷 档次定位 中高端国际化人性化社区 总体档次定位 是地产作品而非地产产品。从各方面权重加以考虑，项目总体品质上定位为中高端产品，在局部可以适当超越，但前几期一定要为后期预留足够的升级空间,满足人口就业问题，必将带来一定的社会效应，体现人性化特征 慧业文人 虚怀若谷 通过以上分析,我们得出本项目新的关键词： 有形特质：“大盘”、“工业” 精神气质：“人性的” 慧业文人 虚怀若谷 主题概念定位 造一座城 一座“人性的、成长的、多功能”的 400万平方米博观之城 慧业文人 虚怀若谷 见证成长：五年以上的开发周期，见证一座城的崛起 关注价值：搭建平台，助推个人实现生命的价值 注重人性：为人提供真正的就业平台，带来社会效应，体现人性化理念 慧业文人 虚怀若谷 博爱观天下 项目初期 核心区域：城区及周边城市 拓展区域：相关外省关联城市 项目中后期 江苏省或外省关联城市，外国相关产业链地区 区域定位 目标客户群定位 本项目作为250万方规模大盘，其目标客户的辐射范围和涵盖人群必定十分广泛，但项目初期面市时，由于工业规模效应以及员工就业优势还未完全显现，目标客户的主要来源区域将以本地区域为主，而随着项目开发的逐步推进，整体规模效应将逐步呈现，目标客户的区域性将很快被打破，真正成为全国性的品质大盘。 慧业文人 虚怀若谷 人群定位 职业构成描述： 橡塑工厂职工，管理人员 个体经商户 企业员工 外来经商人员 白领一族 从事橡胶产业人群或看中区域发展潜力、大盘规模效应氛围的广大中间阶层 家庭构成描述： 两口之家 三口家庭； 少数三代同堂家庭； 年龄构成描述： 年龄结构以25-40岁为主； 年龄结构以40-50岁为辅 目标客户细分特征 目标客户群定位 慧业文人 虚怀若谷 主题定位/住宅定位 传承“博观之城”主题，将纯正的建筑、景观风格与地块原自然原景有机融合，创造出人性化的中端高尚社区；同时考虑中国人的未来居住趋势，引进新的居住理念、规划设计、新的建筑科技，吸引全球关注 慧业文人 虚怀若谷 150万平方米超大规