新洲路某项目定位报告及物业发展建议(湾流会).ppt

版权声明 以普通居住型2/3房为主，60平米以下1房为市场空白点 首置需求旺盛，总价低于60万的小户型市场表现最佳（高价高速） 区内小户型租赁需求旺盛，1房租金收益远大于2/3房，精装修1房较简装1房收益优势明显 未来同质化竞争激烈 本项目入市期为市场的短暂供应空档期，宜快速走量 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 物业发展建议框架 总体原则：土地集约化、精致化、时尚都市意象 [规划排布]按照土地价值高低进行物业排布，沿街面排布一房产品 住宅地块价值排序： 4〉3〉1〉2； 价值越低的地块排布面积越小的户型，沿街住宅价值较差排布一房产品； [规划排布]通过集约化的排布，使公共空间面积最大化，营造小社区大园林 在成本控制基础上尽量拔高建筑； 集约化排布，按照价值优劣势排布相应产品； [外立面]：现代时尚质感的立面形成城市的视觉冲击 [户型设计]：极致化的创新户型，以开放空间及面积赠送方式实现尺度感 户型设计要点： 基本功能完整； 动静分区； 开放空间及面积赠送，实现空间尺度感； [厨卫简装]：采用创意和时尚的装修风格，集约式的利用空间 [园林]打造景观轴线，结合水系和夜景效果打造最大化的中央景观 [园林]充分利用架空层，扩大绿化空间，同时作为运动、休闲泛会所 [会所]设置在大门顶部二楼，以商务、休闲、亲子为主要功能的时尚精致化会所 利用大门顶部二层作为会所，实现土地集约； 功能：满足白领客户的重要需求，设置商务咖啡吧、 健身房、亲子书吧； 内部设计：时尚简约、精致化； [总结]：打造时尚精致化精英社区 一期的开发策略 启动区位置及分期开发规划 通过集中示范区、情境样板房和风情商业街的集中展示，提高项目形象，坚定客户信心 启动初期与周边民房及修建中的道路通过绿化、围板进行区隔 区隔主要以“喷绘”展板为主要区隔物； 客户进入项目前，应主要以路旗为导视； 借用绿化植被区隔，效果也较好 样板展示区的绿化景观集中呈现，以视觉感知增强客户信心 以形象上时尚、精致、富于青春气息的情境样板间引起客户共鸣 风情商业街作为配套展示，提前展示未来成熟都市风情，给予客户信心 [商业建议]：定位为街区型商业，沿街满铺，在南面及西面局部两层 价格定位 在售项目均价情况 6800 70-110 A8 6500 70-105 A7 6300 100-130 A6 6500 100-140 A5 7000 120-140 A4 6800 60-90 A3 6300 75-150 A2 6100 85-115 A1 均价 主力面积 项目 静态比准价格： 6300-6500元/平米 项目最终价格： 7000-7300元/平米 营销溢价 5% 房价正常 增长率7% 项目整盘收益： 实收均价：7000—7300元/㎡ 住宅可销售面积：45864㎡ 预期住宅总收益：3.28亿元 时尚精致都市精英社区 物业发展建议 物业发展建议 总体原则 土地集约化的规划体系 三大价值体系 时尚精细的产品体系 精致化的园林及配套体系 启动区建议 通过植被密植消除压迫感； 通过精致化规划设计，充分利用架空层，营造小社区大园林； 时尚艺术小品体现精致细节 园林价值体系 内部空间精致化设计 利用大门顶部空间作为会所 配套价值体系 通过户型的极致化设计，展示小户型空间感 精致化 时尚外立面； 现代时尚的户型设计和装修风格 时尚都市意象 土地集约化利用； 物业排布紧凑，按土地价值合理布局 土地集约化 产品价值体系 规划价值体系 物业规划总体原则 时尚精致——小户型大社区 土地集约化的规划体系 时尚极致化的产品体系 精致化园林及配套增值体系 物业发展建议 总体原则 土地集约化的规划体系 三大价值体系 时尚极致化的产品体系 精致化的园林及配套体系 启动区建议 主入口 次入口 地下车行入口 1号商业地块 2号商业地块 3号商业地块 4号商业地块 天虹商场 地块1 地块2 地块3 地块4 土地集约化规划设计 按照每栋占地600㎡计算，每栋25层测算，可排布4栋建筑； 建筑占地3200㎡，可预留公共空间近3500㎡； 会所 主入口 小社区大园林 通过集约化排布公共空间可达3500㎡ 次入口 地下车行入口 SOHO SOHO SOHO SOHO 物业发展建议 总体原则 土地集约化的规划体系 三大价值体系 时尚极致化的产品体系 精致化的园林及配套体系 启动区建议 关键词：现代·时尚·质感 开放式厨房 面积赠送，打造家里的花园 玻璃隔断+布艺形式 飘窗及阳台赠送 要点：科学合理的空间利用，让小空间换出大世界； 打造亮点：大容量影音储物柜、集约型厨卫、凸窗利用、地柜设计 关键词： 创意、集约、时尚 集约型橱柜 物业发展建议 总体原则 土地集约化的规划体系 三大价值体系 时尚极