物业管理法律实务培训课件.ppt

《物权法》第六章主要强调的两层意思： 1. 业主的权利、责任和义务，特别是业主对自己共有财产的自治权（包括：第70、71、72、75、76、83条等）。 2. 强调了业主财产的“共有”概念（第73、74条）。其他章节与物业管理有间接关系。 （3）物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。（第38条） （4）专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（第54条）? 2. 十项基本制度 （1）告知制度 （2）业主委员会备案制度 （3）招标投标制度 （4）承接验收制度 （5）保修责任制度 （6）交接制度 （7）资质管理制度 （8）人员资格制度 （9）专项维修资金制度 （10）报告制度 （5）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区 别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。（第41条）?　?业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。?　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（第42条） （6）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。（第67条）? （7）物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。（第50条） （4）物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（第40条） （5）业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。（第51条） （6）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（第27条） 2. 注意事项： （1）未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物； （2）未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （3）未经供暖管理单位批准，不得拆改供暖管道和设施； （4）未经燃气管理单位批准，不得拆改燃气管道和设施； （5）超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案； （6）改动卫生间、厨房间防水层的，应当按防水标准施工，并做闭水试验； （7）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。 四、物业公司在物业管理中应注意的问题 （一）关于物业公司是否有权采取停止供电、供水、供气 等措施的问题 根据《物业管理条例》第45条之规定：物业管理区域内，供水、供电、供 气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。该条规定说明物业公司代收代缴的水、电、气、通讯、有线等费用是无偿的，不得加收额外费用。 （二）业主改变房屋结构或私搭乱建的,物业公司应采取何种措施 根据《物业管理条例》第50条之规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 故业主如果有私搭乱建现象的，物业公司可先行告知业主恢复原状，如业主置之不理可请求业主委员会限期整改，最后可通过司法途径解决。物业公司应掌握工作方法和程序，不可有过激行为，冒然行事。 （三）对一些紧急、突发事件，物业管理人员采取的必要措施 根据《民法通则》第129条规定：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或承担适当的民事责任。 故小区住户如果发生险情，物业公司可采取紧急避险措施，但应找两至三名业主或是警察做证人，在受监督的情形下可以进入出事业主室内。当然在类似事件中，物业公司首先拨打110，有警察在场监督，物业公司的行为