物业管理组织.ppt

第3章 物业管理组织 学习目标 通过本章的学习要了解物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会的含义；了解组建物业服务企业的程序及物业服务企业资质管理办法的相关内容；熟悉业主大会、业主委员会的职责以及业主的权利和义务，并能够应用理论知识解决实际问题。 学习内容 物业服务企业 业主与业主大会 物业管理相关关系 一、物业服务企业 （一）物业服务企业的概念 物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格并具有相应资质条件的，从事物业管理服务活动的经济实体。 物业服务企业的主要职能是遵守国家有关法律法规，按照物业服务合同的约定，运用现代管理方法和先进的维修养护技术管理物业，妥善处理业主的意见或建议，有效地维护业主的合法权益，为业主和使用人创造一个舒适、优美、安全的工作和生活环境。 （二）物业服务企业的分类 （二）物业服务企业的分类 （二）物业服务企业的分类 （二）物业服务企业的分类 （三）物业服务企业组织形式 1、直线制 直线制是按企业组织中管理层次的垂直系统建立机构的一种最简单的组织形式。这种组织形式适合规模比较小的企业，不适合大规模或比较复杂的物业服务企业。 （三）物业服务企业组织形式 2、直线职能制 直线职能制是把垂直指挥职能和职能部门的专业管理职能结合起来，既保持直线的统一领导和指挥，又能发挥职能部门的职能作用的一种组织形式。是目前较多采用的组织形式。 （三）物业服务企业组织形式 3、事业部制 事业部制是按照“集中决策、分散经营”的原则，在总公司（按地区，按业务或职能不同）下设事业部，各事业部则在总公司领导下有独立的经营管理权，实行独立核算和自负盈亏，对总公司负有完成利润计划的责任。事业部制适合集团化的、规模大、种类繁多、经营业务复杂的物业服务企业采用的一种组织形式。 （三）物业服务企业组织形式 4、矩阵式 矩阵式组织形式是在直线职能制纵向领导基础上，又按照业务内容，任务或项目划分而建立横向领导体系，纵横交叉构成矩阵式，它既设置纵向职能部门，又建立横向管理体系，参加项目的成员受双重领导。矩阵式组织形式适用于规模大，专业服务项目较多，综合经营强的物业服务企业。 （四）物业服务企业的主要职能机构 （四）物业服务企业的主要职能机构 物业服务企业的内部机构设置，按业务、性质和职能分工，一般可设立“四部一室” 具体职能如下： 办公室 办公室是在公司总经理领导下的综合性职能部门，主要负责人力资源管理；文书与通信处理；文件档案管理；行政管理；后勤与生活福利；对外联络和接待工作；接受业主投诉；协助公司经理做好会议组织及其他工作。 财务部 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，搞好财务工作。一般设会计、出纳、收款员等岗位。可采取一人一岗或一人多岗、一岗多人的办法分工负责。 管理部 负责房产管理、租赁管理、区域内的环境卫生、庭院绿化、治安保卫、消防安全等工作。 工程部 工程部是物业服务企业的一个重要的技术部门，其主要职能有:水、电等能源的供给及管理；房屋的维修养护与管理，设备的维修保养与管理；对业主或使用人收楼后进行的装修和改造按照有关法规、法令进行监督和管理。 综合经营部 该部是负责开展多种经营与提供各类服务的经营性部门，其主要职能有:制定经营计划；开拓经营项目和管理多种经营业务；组织各类代办业务；管理物业辖区内的商业、娱乐、服务业等各类用房；履行和监督协议、合同的执行。 二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 1、一级资质 注册资本人民币500万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立式住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 2、二级资质 注册资本人民币300万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅100万平方米