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《投资者调研分析报告》 佳豪商业广场（商业巷） 中国·西宁 目 录 第一部分 投资特征分析 一、投资者特征研究 二、地产投资产品分析 第二部分 投资者问卷调研分析 一、投资者需求分析 二、投资者个人信息分析 综述 第一部分 投资者特征分析 一、投资者特征研究 通过前期市调，对西宁的房产投资者进行了归纳，大致有以下几个种类。 1、投资者组成 1.1投资自营客户 1.1.1商业巷市场现有经营客户，以西宁、西宁周边地区、兰州客户为主。 1.1.2商业巷在西宁市、青海省都具有极大的影响力，很多商家有往来于兰州、西宁业务，在两地都有商业经营。现在商业巷改造，为他们提供了极佳的投资机会，通过现在登记购买的客户可以看出，这类客户数量十分巨大，是我们最重要的一部分消费群体。此类客户资金能力相对较弱，但数量众多，是我们店中店商铺的主要投资消费群体。 1.2专业投资客户 1.2.1以西宁、兰州专业投资客户为主，西北地区、国内专业投资客户为辅。 1.2.2中国经济快速发展，产生了一批高收入群体，他们具有极强的投资能力。他们投资地产，就孕育一批专业的投资客户，如温州炒房团等。他们以投资地产获利为根本目的，在商业地产、住宅市场上占有相当大的比重，这类人投资知识丰富，投资相对谨慎，但是当遇到合适的物业，将会展现很强的投资能力。 1.2.3政府官员、国企高管等等 1.2.4中国官员的灰色收入相当突出，特别是在经济相对不发达的地区，存在相当的官员存在着灰色收入。他们需要一个合适的渠道“洗钱”，地产、特别是商业地产无疑是其“洗钱”的一种主要方式，这类消费者看重投资收益的稳定性和安全性，相对而言，对投资的收益率考虑相对较弱。这类消费者投资能力很强，关键要做好保密工作，管理公司要做好服务。 1.3保值增值客户 1.3.1每个地区都有一些客户，他们手里有一些闲钱，投资股市风险太大，现在通货膨胀又这么严重的，想寻求一个相对安全、又有稳定收益的渠道。地产无疑是最佳的渠道之一。他们胆子较小，给他们展现投资的安全性、收益的保障性是说服他们的关键。尤其在青海，这类客户占有较大的比重，特别是在各州县。 二、西宁现阶段投资产品分析 本章节主要通过对西宁目前房地产投资产品的统计与分析，了解投资者的价格倾向及产品取向，当然由于目前西宁在入市产品的地段、类型、定位、管理等方面存在很大的差异性，所以我们只是希冀通过分析来了解投资者市场的大致情况，而不是通过这些项目的分析来武断的作为导向来确定我们项目的一些指标。 表一： 楼盘名称 明仁苑 世通名城 海德堡 香格里拉 青海湖大厦 位置 城西区香格里拉路2号 昆仑路（海湖路西500米） 城中区省委大院内 西宁伟业房地产 开发有限公司 长江路7号 发展商 青海新千房地产开发 青海世通房地产开发 民惠地产 城中区香格里拉大道8号 青海绿地房地 产开发公司 楼宇类型 住宅加商业 纯住宅 商 住 临街商业大型社区 商 住 区内配套 中庭园林 、150个地下停车位 、配套商业 中庭园林 、会所 底层商业配套 中心广场会所 底商配套 成交均价 3526元/㎡ 3218元/㎡ 暂无 3900元/㎡ 起价3216元/㎡ 最高价3980元 付款方式 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 装修情况 毛 坯 毛 坯 毛坯 毛坯 毛坯 主力面积 二房91-64㎡ 三房123-132㎡ 二房92-95 ㎡ 三123--140 ㎡ 复式二房95-98 ㎡ 二房84-86 ㎡ 三房113-105 ㎡ 四方139-143 ㎡ 89-128㎡ 二房80㎡ 三房166㎡ 工程进度 外立面装修 外立面装修 外立面装修 二期地上四层 外立面装修 销售率 75% 80% 85% 二期50% 90% 优点 地理位置优越，交通较为方便，户型设计较为合理。 此项目位于城西，总体量较大形成规模，对于住家来说，较为安静。 民惠地产开发公司在当地拥有一定的知名度，项目户型设计合理，共有二房三房四户型14种。 地理位置优越，交通较为方便，户型设计较为合理。西宁市第一个以住宅为主的大型社区。 地理位置优越，位于七一路与长江路交汇处。 缺点 临近高架桥，过往车辆较多，对于居住者来说空气污染大、噪音大。 周边配套不完善，整个区域给人一种脏乱感觉，此项目户型设计95平方二房从平面来看成梯形 项目周边配套不完善、本身无绿化休闲区域。 项目周边无配套设施，项目本身无绿化休闲区域，户