【优质】2016年江西省碧宇置业有限公司西海年华营销策划报告(doc 37).doc

江西省碧宇置业有限公司 西海年华（暂名） 营销策划报告 广东天行广告有限公司南昌分公司 二00九年十一月 目 录 前 言 第一章 项目分析 1、项目概况 2、项目地盘解析 3、项目规划设计方案评析 4、项目SWOT分析 第二章 项目定位 1、市场定位 2、客户定位 3、形象定位 4、项目命名 5、广告主打语 第三章 物业发展建议 1、项目差异化建议 2、立面造型及色彩建议 3、公建及配套设施建议 4、物业管理建议 5、交楼标准建议 第四章 营销推广策略 1、营销总策略 2、区域竞争策略 3、类比竞争策略 4、各营销阶段推广策略 第五章 销售策略 1、项目推广时机及条件 2、销售准备 3、销售阶段及任务 4、价格策略 前 言 承蒙贵司厚爱，我司于2009年11月14日与贵司签定了“西海年华”（暂名）项目的《营销代理合同》，之后，我司对项目地块进行了现场查勘，经过对市场的调查和论证，现特向贵司提交《西海年华项目营销策划报告》，供贵司决策时参考。 本策划报告是基于目前武宁县城及项目周边区域楼盘的市场状况，并结合我司专业人士多年的操盘实践经验而完成的，不妥之处望贵司予以指正。 由于时间和资料有限，报告之内容未必能将市场变化及本项目的实际情况全面覆盖，希望通过双方更进一步的共同努力使之更加完善，以达到成功开发项目之目的。 专此奉达，即颂商祺！ 广东天行广告有限公司南昌分公司 二零零九年十一月二十八日 第一章 项目分析 一、项目概况 发 展 商：江西省碧宇置业有限公司 策 划 商：广东天行广告有限公司南昌分公司 项目位置：项目位于庐山西海南侧，项目基地东侧为曙光路，南侧紧邻东门街，西侧为凤凰山路，北侧为武宁县景观大道——湖滨路。 用地面积：75843㎡ 容 积 率：1.68 建筑面积：127408㎡ 其中---- 住宅部分：113846.02㎡ 商业部分：11556.21㎡ 配套部分：2005.77㎡ 建筑密度：25.94% 绿 地 率：45.9% 建筑形态：多层、高层 总 户 数：934户 二、项目地盘解析 从项目基地的自然环境来看，可谓是武宁县的居住天堂。这里山清水秀，自然植被良好，庐山西海水质清澈，项目西南侧基本处于尚未开发的原生态农田风光状态。基地内地势平坦，但也不乏有几处制高点，向北和向西视野开阔，是观庐山西海的绝佳位置。 就项目的周边环境而言，基地北临庐山西海，背靠满目葱茏的豫宁公园，东临天水名都居住小区，西靠湖岸花城居住小区，东北处紧邻武宁四小。 由此可见，本项目地质地貌良好，景观资源丰富，加之便利的交通，建成后必将成为武宁湖滨居住板块的中心。 三、项目规划设计方案评析 1、总体规划布局评析 ★空间设计符合风水原理，规划设计基本成熟； ★楼间距合理，空间开阔、通透，空间感觉较好； ★均好性较好，充分考虑了各户型的景观和朝向； ★户型面积合理，大多为106～125㎡的户型； ★公建配套较完善，综合性功能强； ★高层为碟型点式结构，将对住户的采光、通风产生一定的影响； ★庐山西海边缺乏亲水平台，加上高大繁茂的树木，将影响住户的观景视野，不利于项目对外部资源的延伸和利用； ★面积超过一万平米的底层商业，恐影响项目的整体销售进度。 2、主力户型评析 ★本项目主力户型面积为106～125平方米的三房，空间紧凑、合理、缺陷较少，显示投资、居家相宜。 ★户型定位差异化倾向稍弱，对生活方式诠释不够。 四、项目地块SWOT分析 1、项目地块优势（S） ☆区位优势：位于武宁县湖滨板块，地理位置突出，增值潜力大； ☆基地优势：项目地质地貌良好，节省开发建设成本； ☆宏观优势：武宁房地产市场发展态势良好，开发高品质的精品住宅在今后2～3年内是良好契机。 ☆景观优势：项目地块前临庐山西海，背靠豫宁公园，拥有丰富的湖园资源。 ☆配套优势：项目与城区相连，周边市政、生活配套完善，有着便利的交通条件。 ☆发展优势：与项目地块相邻的居住小区天水名都和湖岸花城基本成熟，在一定程度上改善了湖滨路的居家生活氛围，本项目的推出，将使湖滨路成为武宁人居家置业的首选片区。 2、项目地块劣势（W） ◎项目地块形状不规则，给项目的整体规划设计带来一定的难度，影响到部分户型的朝向。 ◎项目西南侧基本处于尚未开发的农田，景观视觉效果较差。 ◎地块周边商业气氛淡薄，休闲、购物场所明显不足。 ◎湖滨路缺乏亲水平台，不利于项目对外部资源的延