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物业管理 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理与房地产 新闻１ 最近上海也推出最新版本的《业主公约》和《业主临时公约》，其中明确规定房屋出租，一间房屋只能出租给一个家庭或者一个自然人居住。 新闻２ 重庆物管行业9成公司陷入亏损 物管费的收取，在北京，每平方米最高可达6元，而在重庆，居住小区的收费才0.6元到1.2元，远远低于全国平均水平。大约有10%的物管公司除去各种管理成本之后还约有盈余，30%左右刚好能够收支相抵，其他的都处于亏损状态。并且上档次的物管公司不多，有的几名清洁工、几名保安，总共七八个人就能组建一个物管公司。” 全市有1000余家物管公司，其中80%为开发商的子公司，10%是独立经营的企业。正是因为高品质的物业管理可以带来良好的口碑，这些背后有开发商支撑的物管公司便能够定期得到一笔“补贴”，以保障服务质量。 一、 房地产与物业管理 密切关联又有相对独立性 一方面，房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础，房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，将直接影响到日后物业管理的开展，因此物业管理企业必须与房地产开发企业保持良好的关系，尽可能作到物业管理能早期介入，以确保和提高房地产开发建设的质量； 另一方面，虽然物业管理可以看作是房地产开发的延续和完善，但物业管理企业与房地产开发企业的活动范围却各有侧重点，房地产开发企业主要涉及物业的建设、流通和消费的前期活动，而物业管理企业则是对已建成并投入使用的各类物业实施全方位的综合管理与服务，其主要活动领域在物业的消费阶段。 万科 管理报告制----我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出的”管理报告“制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。 个性化服务----在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。 金地 产学联手----1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。 二、 物业管理的产生和发展 （一）物业管理的起源 传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，由于工业革命的发展使得大量农村人口涌入工业城市，导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等“社会问题”。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女土迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿，这可以说是最早的“物业管理”。 真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。当时美国高层大厦的建造蓬勃兴起，于是一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构便应运而生，标志着现代物业管理的诞生。 现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立。1908年，成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization，CBMO）。此后，在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owners Organization ，BOO）也宣告成立。在这两个组织的基础上，最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners and Managers Association，BOMA）。 英美的物业管理概况 英国：行业管理，具体工作由住宅中介协会协调。任何人或公司皆可从事。 美国：主要目的是物业的保值升值，以获得最大回报。一般负责整个住宅或小区管理，具体工作由专业的绿化公司和保安公司负责。 1954年，香港制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应的机构。香港工务局指定屋村委员会负责管理。为筹划和管理好成批的公共楼宇和屋村，香港还从英国聘请了房屋经理。 1970年，香港制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”，收取管理费、雇佣员工、委任专业管理人员或公司等为屋村提供多方面的服务。 目前，香港物业管理相关的法律有《房屋条例》、《多层大厦（业主立案法团）条例》、《建筑物管理条例》、《公共管理公约》 （二）我国物业管理问题的提出 我国自解放以来，过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性。长期实行福利制低租金分配住房的政策。 80年代初全国直管公房失修失养率达到50％以上。城市住房每m2使用面积年租金仅1.56元，除去管理费