保利芙蓉商业营销方案.ppt

定价方案之价值评价表 59.70% 52.10% 60.40% 84.60% 48.80% 100% 　 价值实现度 59.7 52.1 60.4 84.6 48.8 100 　 合计 3 1 2 3 1 4 物业服务 D-11 1 0 0.5 2 0.5 2 品牌控制 D-10 0 0 0 2 0 2 商业管理公司 D-7 1 1 2.5 3 1 3 经营管理模式 D-6 2 2.5 3 4 2 4 业态布局 D-4 2 2 4 4 2 4 主力店 D-3 5 4.5 6 5.6 2 8 营销策略 D-2 1.5 2.6 2.4 3 1.5 3 主题形象 D-1 15.5 13.6 20.4 26.6 10 30 营销管理 D 4 4 4 4 4 6 其它设施 C-6 3 3 3 3 3 4 安全设施 C-4 3 3 3 3 3 5 无障碍设计 C-2 2 2 4 5 2 5 公共配套设计 C-1 12 12 14 15 12 20 配套设施 C 3 3 4 4.2 3 5 停车位、便利、大小 B-4 1.2 2.5 2 2.3 2.8 3 建筑空间规划 B-3 2 2 3.5 3.5 2 5 外观建筑风格 B-2 2 3 4 4 3 7 整体规划 B-1 8.2 10.5 13.5 14 10.8 20 规划及建筑 B 5 3 5 6 3 6 车流 A-6 5 3.2 　 6 3 6 人流 A-5 4 3 　 6 3.5 6 周边租金水平 A-4 6 3.8 4 6 3.5 6 交通便利度 A-2 4 3 3.5 5 3 6 商圈价值 A-1 24 16 12.5 29 16 30 周边环境 A 本案 群盛华城 翡翠郡 万达广场 巴黎花园 分值 　 　 评定分值 权重 评判因素 序号 定价方案之价值实现表 59.70% 52.10% 60.40% 84.60% 48.80% 100% 价值实现度 　 15.5 13.6 20.4 26.6 10 30 营销管理 D 12 12 14 15 12 20 配套设施 C 8.2 10.5 13.5 14 10.8 20 规划及建筑 B 24 16 12.5 29 16 30 周边环境 A 本案 群盛华城 翡翠郡 万达广场 巴黎花园 分值 　 　 价值实现度 权重 评判因素 序号 推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为61.48%。 定价方案之价格测算 价值实现下的租金及售价定位 1）租金统计及分析 4.6元/㎡/天 30㎡ 珠宝首饰 5.6元/㎡/天 20㎡ 塑料制品经营店 历山路商业 3.2元/㎡/天 26㎡ 化妆品店 2.8元/㎡/天 30㎡ 烟酒店 2.2元/㎡/天 70-80㎡ 康洁洗衣 东关大街 6.6元/㎡/天 15㎡ 黄金海岸售楼处 11.5元/㎡/天 120㎡ 眼镜店 4元/㎡/天 40㎡ 绿色家园 4.7元/㎡/天 26㎡ 周村烧饼 花园路 3.5元/㎡/天 　 花园路西段 6-7元/㎡/天 　 海右商厦 4-5元/㎡/天 70㎡为主 巴黎花园 花园路西段 租金 面积 项目 　 2）经营面积小结 区域内，建筑面积在100㎡以下的店铺，是主流。且在东关大街，几乎都是50㎡以下的小店。经营面积较大的有人民商场地上四层，每层大概面积在1300m2左右，地下一层为超市；老东门小商品城和东门服装城，共两层，二者面积之和约为5000 m2；创世纪通讯城面积在1000 m2左右。此外经营100 m2左右的主要为金融服务机构和专卖店等业态。 3）. 租金小结 经过调查了解到，在东关大街北测一带，靠近小商品城租金最高，达到8.33元/㎡/天；而在离小商品城略远的东西两侧就徘徊在4-5元/㎡/天；在明湖东路靠近花园路一带租金为3－5元/㎡/天，而明湖东路北侧主要是居民房改成的沿街小店，大多数为店主自有，若出租，租金在1.3元/㎡/天左右；黑虎泉北路的西侧,租金也不算高,大约在1.5元/天/㎡左右。 根据周边经营商家的详细调研，综合商圈、地段、经营业态和经营状况等得出周边的平均租金水平大约为3.5元/㎡/天，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。 本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 = 3.5元/㎡/天×59.70%÷61.48% = 3.4（元/㎡/天） 经调查得知，周边商铺的投资回报率的平均水平为8%左右，则大约12.5年，可实现成本回收。 本案平均销售价格= 本案平均租金×12.5年×365天 =3.4