《地产策划流程》.doc

[推荐]地产系列---1第一部分：项目建设条件和规划设计方案一、建设条件：（一）项目现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：（1）地块形状、面积大小：（2）地物地貌：（3）土地的规划限制：（4）交通状况：（5）市政建设条件：（二）项目发展条件分析：1、投资的制约因素：（1）规划要点的限制：（2）开发商的资金状况：（3）土地自然条件对规划设计的影响：（4）开发商的利润要求与开发模式之间的矛盾：2、优势分析：（1）区位优势：（2）自然条件优势：二、规划设计方案（一）规划目标（二）整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统（含入口处理）：3、公建规划：4、住宅单体/群体设计：5、环境景观设计：6、智能化设计： （三）主要技术经济指标：1、土地使用指标（《用地平衡表》）：2、密度指标（《项目主要技术指标表》）：项目主要技术经济指标?表1项目?单位?数景?项目?单位?数量占地总面积?m2?居住人数?人?总建筑面积?m2?平均每户建筑面积?m2?居住面积?m2?平均每户居住人数?人?公建面积?m2?人均居住用地?m2?绿化用地?m2?道路面积?m2?居住户数?户?车库面积?m2?层数?功能?所占面积((m2)临街楼?公建?板楼?地下室?安置设备面积?人防面积?总面积?第二部分：项目建设、经营组织及实施计划一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度安排（编制《项目实施进度表》）：四、材料供应：五、环境保护：（一）生活污水处理：（二）烟气治理：（三）噪音处理：（四）其他： 第三部分：项目经济评价一、项目投资估算：（一）开发成本估算1、土地成本表2序号?项目名称?金额?单位造价（元/m2）1.1?土地出让金?1.2?土地征用费?1.3?大市政费?1.4?四源费?1.5?拆迁安置补偿费?1.6?手续费?2、前期工程费（见表3）表3序号?建安项目名称?金额?单位造价（元/m2）1?规划设计费?2?可行性研究费?3?水文,地质,勘探费?建安费*0.3%?4?筹建开办费?建安费*3%?合计?3、建安工程费（见表4）表4序号?项目名称?金额?单位造价(元/m2)1?土建部分?2?装修部分?3?其他?合计?4、基础设施费（见表5）表5单价(元/m2)?数量(m2)?金额道路工程?80?绿化工程?8?供水工程?60?供气工程?60?供电工程?55?供暖工程?55?通信工程?31?合计?5、公建配套费（见表6）表6序号?项?目?建筑面积（m2）?单价（元/m2）?金额1?幼儿园?850?2?小学?900?3?中学?900?4?卫生站?600?5?文化活动中心?1000?6?球类场地?784?7?粮油店?600?8?肉菜市场?600?9?副食品店?600?10?饮食店?600?11?饭店?600?12?小吃店?600?13?综合百货店?700?14?日用杂品店?600?15?五金交电建材店?600?16?理发店?600?17?废品收购站?500?18?书报销售亭?600?19?公共电话亭?500?20?中西药店?600?21?水果店?600?22?综合修理店?600?23?储蓄所?600?24?邮政所?600?25?电讯营业所?600?26?汽车停车场（库）?1200?27?自行车（摩托车）停车场（库）?900?28?变电站?500?29?路灯配电室?500?30?净化石油气站?600?31?公共厕所?600?32?垃圾集散点?300?33?小区综合管理处?600?34?居民委员会?600?35?其他?合计?6、开发期间费（见表7）表7序号?类别?计算依据?金额1?公园建设费?总建筑面积*40元/m2?2?购电权?总建筑面积*40元/m2?3?四源费?总建筑面积*81元/m2?4?建筑工程质量安全监督费?建安工程费*0.4%?5?其它?建安工程费*1%?合计?7、不可预见费。取以上1—5项之和的3%—5%开发成本估算：以上1—7项的合计（二）开发费用估算1、管理费用取上面1—5项之和的3%2、销售费用（见表8）销售费用估算表?表8广告及市场推广费?销售收入*2%?销售代理费?销售收入*1.5%?其它销售费用?销售收入*0.5%?合计?3、财务费用(见表9)贷款还本付息估算表?表9序号?项目名称?合计?建设经营期一年?二年?三年1?借款还本付息?1.1?年初期款累计?1.2?本年借款?1.3?应计利息?1.4?年底还本付息?1.5?