北大纵横三九地产战略规划报告.ppt

三九地产战略规划报告 2006年9月 报告提纲 宏观环境分析表明，我国住宅房地产的需求长期看好 政策分析表明，当房地产业出现过热和过冷时，国家都会进行干预，目的是促进房地产的持续健康发展 因此，虽然受到中央政府宏观调控等影响，短期中我国房地产行业会有所波动，但中长期仍将持续向好 行业分析：房地产总体需求规模持续增长，04年销售额超过1万亿元，已成为国民经济的重要支柱产业 市场增长率预测：未来几年，中国房地产业的增速将有所回落，但总体上仍呈现增长态势，预计投资增幅将保持在15%以上 竞争分析：国内房地产市场集中度逐年提高，表明行业加速集中，竞争日趋激烈 关键成功因素：外部环境的变化要求房地产企业具有具有较高的融资能力、土地获取能力、前期策划能力和内部管理能力 标杆分析：中海、华侨城、保利、中远企业成功模式的借鉴 总的看来，三九地产具备一定的实物资源、隐形资源和发展房地产业务的基本能力，但与领先企业和自身战略发展要求比还存在很大差距 综合分析内外部环境表明：三九集团房地产业务的机遇和威胁并存，虽然已经具有一定发展基础，但着眼于长期发展需要采取系列战略措施 内外部环境变化要求三九采取如下战略举措 报告提纲 经过前一段时间的运作，三九集团的债务重组进入最后阶段，加快企业的发展成为新的工作重心 从出资人角度看，国资委提出了最终发展30～50家有国际竞争力的央企集团，要求企业快速做大做强 目前三九集团在经营规模和盈利能力方面，与领先的中央企业具有明显的差距 国资委的考核结果也反映了三九集团加快企业的发展步伐，努力提高集团的销售收入和利润水平的紧迫性 三九集团要实现快速成长，需从医药，房地产和工程三个主业综合考虑，才能满足发展的要求 首先，医药板块具备了发展的一定基础，行业的盈利能力比较强，未来将会保持比较稳定的增长 其次，工程业务的成长性比较高，但整个行业的利润率都比较低，目前阶段对集团的贡献主要体现在收入（规模）方面 单凭医药板块和建筑工程板块不足以支持实现三九集团的快速增长 资料显示：在中国房地产业是一个快速增长的行业，具有广阔发展的空间，并且整个行业的盈利能力良好 对比美国房地产行业情况，国内房地产市场集中度仍然很低，说明各个房地产企业都存在做大做强的机会 保利地产的发展历程说明了房地产企业可以在短时间内实现快速成长 同时，三九集团的房地产业务板块，自身具备了一定的资源和能力，为快速发展奠定了基础 大力发展房地产可以在短期内快速提高三九集团的销售收入和利润；并且能够与医药板块和建筑工程板块形成战略协同 因此，项目组认为，三九集团应该将房地产业务作为未来的重点投入和发展的模块之一，力争在3～5年内成为集团重要的利润来源 报告提纲 现阶段北京等中心城市出现了多种房地产商业模式并存发展的格局 上述业务机会陈述中主要名词的具体定义 房产开发型和物业持有型是多数国内房地产企业的运营模式 地产开发商主要依据宏观背景，通过整体规划，完善基础设施和注入内涵来提升地块价值，实现土地增值 国内房地产业的领先者开始实施战略转型，尝试各种投资方式，力图把握产业升级的先机 金融投资型是一种高起点进入房地产行业的模式，注重资产增值和现金回报 根据在房地产价值链中所占环节的不同，房地产开发企业的价值链组合分为五种情况，相应形成四种商业模式 前四种商业模式都具有不同的盈利方式、关键能力和特点 根据每种商业模式的盈利方式、与三九地产现有资源能力匹配度，确定三九地产业务定位 再结合SWOT分析，确定三九地产业务的战略定位：成为中国最有价值的健康主题地产商 三年战略目标：根据国资委和集团领导要求、行业发展趋势、标杆企业目标和三九自身资源能力，09年目标销售收入至少20亿，利润2亿以上 分三个阶段制定五年战略规划：一年奠定基础，两年战略布局，两年快速发展 五年战略目标分解：为了实现5年战略目标，09年需销售34.6万平米，07-09年每年分别完成新增土地储备51万平、39万平、46万平米 报告提纲 从外部宏观环境看，宏观调控使得房地产企业资金压力大增，迫切需要企业增强资金实力，确保盈利水平 从行业典型企业来看，顺驰已经从注重“规模和速度”转向“稳健和效益” ，根本原因在于适应房地产行业“精耕细作”时代的要求 从三九地产发展看，开发项目快速变现可以缓解自身业务快速发展对大量资金投入的需求，增强资本实力，降低财务风险 对自身的好处： 缓解未来资金需求压力 降低公司财务风险 增强自身资本实力 对集团公司好处： 集团要求房地产业务要尽早成为利润贡献点 全面盘点公司现有存量资产，确定现有存量土地资源类别，预计未来可开发利用的土地面积为780.26万平米 可开发项目中，成都沙河项目已基本完成开发，预计07年实现销售收入？？、利润？？ 深圳银湖路项目预计08年投入？？，09年实现销