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房地产投资 任课教师：高清霞 授课总课时：36 办公室：博学楼916 E-mail:gqx1963@ 电话 成绩评定 出 勤：占10% 作 业：占30%(课堂发言与论文） 期末考试: 占60% 楼市三十年 从平房小院到高楼大厦，从福利分房到投资买房，1978年到2008年，北京楼市的变迁就像一首绵长的乐曲，有轻吟低唱，也有和声潮涌。第一个十年政策春风吹过，第二个十年雨后春笋待发，第三个十年则奏响高潮，演绎出真正的风起云涌、潮起潮落…… “城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。” 　　邓小平这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。 　◆1979年 7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》，提出了“土地使用费”的概念。 ◆1980年4月邓小平提出推进我国住房商品化的指导性意见。 　◆1984年 国务院批准试点城市“公有住房补贴出售”。 　◆1986年2月 国务院住房制度改革领导小组成立。 　◆1987年 8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。 　◆1988年 4月12日，《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。 　◆1978年到1998年的北京，还没有诸如“楼市”、“房地产”这样的概念。特别是1978年到1988年这十年，每年仍有大量新建公房进人福利分房的轨道，甚至有的城市福利分房的新房多于出售的旧房。 数据显示，1980年全国城市人均居住面积只有3.6平方米，城市居民的居住环境和生活条件亟待改善，这是改革开放以后房地产尤其是住宅建设快速发展的重要动因。 但在1978年—1988年的10年间，每年仍有大量新建公房进人旧制度的轨道，甚至有的城市进入旧制度的新房多于出售的旧房。住房实物分配成为阻碍房改的症结。 “改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一 样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。没有一点闯的精神，没有一点‘冒’的精神，没有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事业。” 1992年邓小平南巡讲话。 　◆1993年6月 国家首次出台政策调控全国房地产过热现象。 　◆1994年 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。 　◆1998年4月 商品房按揭政策出台。 　◆1998年7月 国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。 　◆1998年 国务院首次提出“廉租房”概念。 最早富人区方庄崛起 方庄总建筑面积266万平方米，是上世纪90年代初北京规模最大、档次最高的大型住宅小区。方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700-1800元/平方米，乙级1400-1500元/平方米，丙级700-800元/平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎每年都在涨，到1995、1996年，大部分商品房都涨到了4000-5000元/平方米。有些甚至一度涨到了8000-10000元/平方米。1995年发售的龙珠公寓，作为精装修外销公寓，价格更是接近2000美元/平方米。 宜居亦庄崭露头角 北京经济技术开发区1991年开始筹建，1992年开始基础设施建设和招商引资，1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区，1999年在开发区内设立了中关村亦庄科技园，开发区的一部分成为中关村一区五园之一。 亦庄马路特别宽阔，北京的拥堵现象在那里没有了。这块没有太高的楼，不像北京别的区域一样高楼林立，在亦庄显得特别开阔，整个环境也非常好。空气质量平均比北京整个市区高出1到2个级别，区域规划非常好。 北京有了个CBD 北京商务中心区是在1993年经国务院批准的《北京城市总体规划》中明确提出的，是具有金