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光华国际STP策略分析S（市场细分）光华国际位于温江，因此做了对于温江的地理因素调查人口：全区幅员面积277平方公里，截止2010年11月全区常住人口为457070人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的322290人相比，十年共增加134780人，增长41.82%。年平均增长3.56%。全区户籍人口为365362人。地形：全境属岷江冲积平原，全境位于成都平原腹地，属岷江冲积平原，无山无丘，平均坡降3‰，最高海拔647.4米，最低海拔511.3米。环境优美，田园生态。，气候：温江属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。平均气温15.9℃。平均降雨量972mm，平均日照时间1168小时。平均相对湿度84%。平均风速1.3米/秒。处亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，河流纵横，雨量充沛，是成都平原最丰饶的“膏腴之地”。区域：区位优越，设施现代。距中心城区16公里、双流国际机场18公里，有成温邛高速、光华大道、芙蓉大道、成青旅游快速通道等多条骨干道路，与中心城区无缝对接，与周边地区快速通达。基础设施齐备，城市功能完善，区域价值提升明显，是成都市宜业宜居的尚品板块。区内入驻有中国西部唯一的海峡两岸科技产业开发园以及中科院成都分院农业生物技术中心、西南财经大学、四川农业大学等大专院校及科研院所30余家。?城市规划：温江区是成都市都市区的西部分区，是主城区的西部分中心，功能定位为工业集中发展区，以食品、印刷、高新技术为主导产业，城区以教育科研、休闲旅游为主导产业。城市规模：2010年基本建成环境优美、设施配套的现代化生态卫星城市。近期城区建设用地规模为24.65平方公里，远期为32.138平方公里。交通条件: 温江以11条国、省、县道公路为骨架，69条镇乡道路纵横交错，形成四通八达的道路交通网络体系。光华大道、成温邛高速、草金路西延线将温江区与成都市区血脉相连。?购买面积户型温江购房者更倾向于面积：60-80、60-80户型：一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室一厅其中两室一厅最多。行为因素购买动机 1、投资性 2、需求性 3、投机性 4、保值性 态度温江消费者喜好程度上很多偏向与小区配套、绿化、物管服务。某些购房者对于品牌房地产也有很大的诱惑的。T（目标市场选择）有足够的规模和良好的发展前景 光华国际位于温江光华大道旁，通过光华大道、成温邛高速、地铁4号线、成都至温江的轻轨，实现与成都市中心无缝快速对接。临近家乐福、温江区政府。发展前景良好。?具有良好的盈利能力 光华国际周边的天来国际广场是新增的竞争者，开工比光华国际晚。在市场宣传方面也比光华国际晚，这样光华国际具有销售时机的优势，盈利能力可观。 德坤新天地为高端写字楼，均价比光华国际高,开盘比光华国际要晚，所以光华国际占有有利的市场条件，盈利能力也就可观。 ?符合房地产企业的目标 光华国际符合企业的发展目标，帮助企业开拓了温江市场，有利于企业的发展壮大。????符合房地产企业的目标 光华国际符合企业的发展目标，帮助企业开拓了温江市场，有利于企业的发展壮大。根据市场细分光华国际将采用产品专业化模式，以差异性市场营销为策略进行经营。???P（市场定位）1、目标客户定位我们的购买群体具有一定的购买力，月收入在5000元以上，对住宅要求较高，注重绿色、环保、舒适程度，所以我们选择的目标客户群要有稳定的工作，如公务员、教师、白领阶层、管理人员等。2、产品定位规划根据目标客户定位，我们楼盘着力打造绿色环保、舒适的生活，未来发展潜力巨大，地段优势，周围设施设备、大型超市、娱乐场所等完善的中端楼盘。3、价格定位根据市场调查，我们楼盘的价格定位要高于市场均价，其价格基本超市场均价的约500元每平方米????THANK YOU