市场研究与投资条件.pptVIP

* 多元回归模型 例如：住房需求方程 log(D)＝0.31 + 0.67*log(I) – 0.51*log(P) R2=0.62 D: 住房需求量（套，或平方米） I: 平均年家庭可支配收入（元/年） P: 平均住房价格（元/套，或元/平方米） 统计软件：SPSS * 特征 特征 特征 特征 特征 特征 因素 因素 因素 因素 因素 因素 Scatters * 市场调查与预测结果 国内外市场需求预测 国内外现有的和未来的生产能力 销售价格预测 * 市场壁垒分析 技术壁垒：能否获得所需要的专门技术？ 规模壁垒：能否达到一定的经济规模？ 投资能力 市场有效需求及可能取得的市场份额 政策壁垒：政府对市场有哪些管制政策？ 投资许可 生产许可 能否打破既成的市场格局，取得一定的市场份额？ 先入企业的技术与品牌优势 先入企业的排他性联盟 用户对后进入者的认可 * 项目规模的确定 确定项目规模应考虑的因素 市场和需求 投资的限制和资源的利用 产品的工艺特点和设备能力 与专业化、协作化和联合化的联系 提高综合经济效果 项目经济规模 以净利润最大时的产量确定最佳规模 资金不宽裕时确定最小规模 * 投资条件 自然条件 基础设施条件 原材料及辅助材料供应 燃料动力供应 人力资源条件 技术支持条件 产业协作条件 社会、经济、人文条件 政策环境 主要原材料、燃料动力费用估算 土地费用 其它应考虑的因素 与政府的关系 经济体制与市场机制 目标市场 战略布局 各备选方案比较 * 项目地址的选择 资源条件:原材料产地型能源条件: 能源基地型消费能力: 消费市场型劳动力来源: 劳动力聚集区型技术协作: 技术中心型 运输条件: 集散中心型 水源条件: 质,量满足要求 社会环境: 防止污染,促进发展 * 北京尚枫国际酒店需求分析 项目地块概况 本地块位于朝阳区与海淀区的交汇地带。东临北京奥运村，西距中关村科技园核心区约3公里，距颐和园、圆明园约5公里。 项目地块处于北四环中路，西有八达岭高速，东有北中轴路，交通便捷。 * 项目地块的规划指标 土地性质：商业用地。 规划土地面积：~8000㎡ 规划总建筑面积：25000㎡（方案1，含约5000㎡地下） 31000㎡(方案2，含约5000㎡地下) 建筑密度：0.38（方案1） 0.45（方案2） 容积率：2.5（方案1） 3.25（方案2） * 地块资源分析 a.旅游资源（奥运旅游＋历史人文旅游） * 2008年奥运会将是迄今为止奥运历史上参赛国家和人数最多的一届。 奥运期间预计将吸引170万国内外游客观光旅游。 奥运会后的三年仍然是奥运经济周期，还会持续吸引国内外游客。 年份 举办城市 外国游客（万人次） 参赛人数（人） 1984 洛杉矶 23 7616 1988 汉城 22 9581 1992 巴塞罗那 - 9368 1996 亚特兰大 30 10361 2000 悉尼 44 11116 资料来源：中国旅游报 （1992年巴塞罗那奥运会外国游客统计缺失） 奥运旅游资源 * 历史人文旅游资源 奥运场馆观光旅游 周边历史人文景观： 中华民族园 中国科技馆 元大都遗址 利用交通优势可覆盖的历史人文景观： 颐和园和圆明园 八达岭长城 故宫及周边 奥运的核心资源辅以方便的交通可吸引部分特色旅游团 * 商务接待资源 * 商务客流统计 * 周边酒店分布情况 * 部分酒店运营情况统计分析 酒店名称 星级标准 标准间客房数 年平均入住率 标准间价格 五洲假日酒店 五星 328 67% 688 名人国际酒店 五星 319 65% 658 会展中心酒店 四星 266 73% 528 天鸿酒店 四星 258 79% 518 五星级酒店略低于国家入住率高限，在正常范围内。 四星级酒店入住率高于国家高限，属于超负荷接待。 * 节能和环保成为酒店的特色之一 无障碍设施 充分保障酒店安全、卫生 现代化技术设施 提高饭店舒适度 标识和景观 “绿色”商机 ，尚枫国际酒店绿色设计 * 综合定位 产品定位：高于同档次平均水平的旅游、商务酒店 目标客户定位：时尚高雅环保的高消费层次 产品市场性价比定位：中高档水平 价格定位 ：平均销售价1.5万元人民币每平方米 * 项目前景预测 本项目建设用地东接奥林匹克公园；南临北四环中路；西接八达岭高速路；北靠科学院南里，地块方正规则，视野开阔，景观效果极佳，是建设高档写字楼酒店的理想用地 北京作为著名的旅游目的地，始终是国内外旅游者的关注热点，而位于奥林匹克公园附近的的北京尚枫国际酒店，更会为北京旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本