06年重庆金城山水长天营销策划全案.doc

金城·山水长天 营 销 策 划 全 案 重庆坤鑫地产顾问有限公司 2006年5月18日 目　录 第一部分　住宅篇 第一章　市场调研 一、　春交会专题 二、　南坪区域市场发展状况 三、　市场预测 四、　竞争楼盘分析 第二章　项目定位篇 一、　项目SWOT分析 二、　项目市场定位 三、　项目产品定位和功能定位 第三章　目标客户群分析 一、　调查抽样状况及分项分析 二、　项目客户群分析 第四章　推广策略 一、　案名及主题广告语 二、　推广策略 三、　推广的阶段性目标及执行 第五章　营销推广策略 一、　总体销售原则 二、　销售策略 三、　销售时机 四、　价格策略 五、　整体营销费用 六、　其他建议 七、　销售管理篇 第二部分　商业篇 第一章　商业市场调查 一、　南岸社区临街商业发展潜机 二、　南岸社区商铺市场供需状况 三、　项目所在区域商业总体状况 四、　售价及租金 五、　营销方式 六、　总体发展趋势 第二章　商业定位 　一、本案商业定位 二、商业功能定位 三、负一层功能建议 第三部分 其它建议 　一、社区配套建议 　二、销售部建议 　三、样板房装修建议 第一部分　住宅篇 第一章　市场调研 一、春交会专题 二○○六年重庆春季房地产展示交易会于5月14日在南坪国际会议展览中心落下帷幕本届房交会是政府举办的第17届房交会，也是参展规模和布展档次最高的一届房交会。一、本次房交会交易情况据组委会统计，四天共成交房屋11752件，成交面积120.34万平方米，成交金额33.45亿元，创下最近四届房交会的最高交易纪录。商住房的成交均价较去年秋交会下跌了74元/平方米，为2789元/平方米。二、本次房交会特点（一）楼盘打折最高让利600元 （二）中小户型二手房好卖 （三）渝北经开区成交量最大 （四）商铺等非住宅交易翻番 特价房受市民冷落 外地城市仅售17套 ???重庆作为西部大开发的重点城市、中西部唯一的直辖市、西南地区及长江上游最大的经济中心和交通枢纽，重庆房地产国家宏观调控政策。就房价而言，住宅的成交均价较去年秋交会还下跌了74元/平方米。重庆有一个特殊情况，即同为大型城市，上海、广州等周边都有雄厚的资金涌入城市房地产市场。而重庆本地资金积累较少，外来推动力量有限。因此，相对低下的重庆房价还有上升空间，但将是一个缓慢调整上升的过程。 单价 3340元/平方米 面积 92.31平方米 折后总价 284395元 折后套内单价 3080元/平方米 保险费、五通费 全免 付款折扣 一次性9..7折 9.8折 按揭9.8折后9.9折 回龙湾 房号 F1B—20—2 单价 3530元/平方米 面积 60.48平方米 折后总价 200535元 折后套内单价 3316元/平方米 税 3008元 合同印花税 60元 抵押登记费 80元 大修基金 6016 权证费 176元 贷 14万 月供 982.94（20年） 签合同付 63859元 签合同付 60535+3008+60+80+176=63859元 交房付 6016元 蓝山日记 房号 B—14—1 面积 84.12 单价 2970元/平方米 折后总价 247338元 折后套内单价 2940.3元 贷款 17.3万 月供 1190.83元 契税 3710元 印花税 74元 工本费 15元 转移登记费 80元 抵押登记费 80元 保险费 2473元 银行按揭印花费 9元 大修基金 7420元 五通费 免 首付 74338元 兰湖天（精装修1） 套内面积 35平方米 单价 4065元/平方米 折后单价 4024.35元 成交总价 140852元 贷款金额 98000元 首付 42852元 契税 2113元 合同印花税 42元 权证印花税 5元 工本费 10元 转移登记费 80元 抵押登记费 80 国土费用 81元 按揭印花税 5元 大修基金 4226元 首付款 45268 月供 675元 装修单价约为450元/㎡ 兰湖天（精装修2） 套内面积 69.99 单价 3683元/平方米 成交单价 3572.51 成交总价 250040元 契税 375元 合同印花税 75元 权证印花税 5元 工本费 10元 转移登记费 80元 国土费 81元 大修基金 7501元 首付款 75012元 装修单价约为450元/㎡ 2）定价 项目的价格体系是一个复杂的综合指标，它包括产品显性属性，如地段、规模、配套、户型结构、朝向、景观、采光、通风因素；也包括产品隐性属性，区域前景、如品牌、开发商信誉等因素；还有一些滞后性产品因素，如工程进度状况、工程质量等；此外，政策导向和市场预期等外在因素也会产生巨大影响。 综合上述各个因素，我们认为本项目的均价可设定