奥林匹克公园商业地块策划最终汇报.ppt

北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划总结性工作汇报 第一部分 开发战略及城市功能主题定位第二部分 全面规划调整说明及建议第三部分 开发策略及运作方案第四部分 土地价值评估及出让方案第五部分 营销推广策略及运作方案 开发战略及城市功能定位 新奥集团土地一级开发目标 通过33公顷土地的一级开发，努力平衡整个奥林匹克中心区315公顷的土地成本，并争取为政府获取更高的经济价值； 确保北京奥运新城区的顺利建成并具备可持续发展的城市区域经济活力； 房地产市场研究汇总 1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究 全国宏观经济分析 2004年上半年我国国内生产总值为58773亿元，同比增长9.7％，比去年同期提高0.9个百分点； 2004上半年全国房地产开发投资完成5413.58亿元，同比增长28%。 全国房地产市场分析 房地产投资保持较快的增长速度 北京市宏观市场分析 北京市宏观经济持续向好。 2004年上半年，北京市实现生产总值1910.3亿元，比上年同期增长15.４％。 作为首都，同时有奥运会的拉抬作用，经济的高增长速度能保持相当长时间。 北京市房地产市场分析（一） 北京市房地产市场分析（二） 房地产政策有利于长远发展 房地产市场研究汇总 1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究 北京商铺市场 北京商业用房销售稳步上升 北京写字楼市场 写字楼销售情况 北京市酒店物业市场 北京公寓市场 公寓销售情况 北京文化产业市场 未来文化设施的需求将迈入高增长阶段 《北京奥运行动规划》提出要建设诸多标志性设施 北京将对文化设施建设实行优惠政策 北京市拟在07年前投资约87亿元，建设文化设施约66万平方米 北京还将恢复和新建北京歌舞剧院、吉祥剧院等 房地产市场研究汇总 1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究 亚奥区域各类物业市场现状 亚奥地区写字楼、酒店等物业一览 房地产市场研究汇总 1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究 附加市场研究 奥运对城市经济的积极影响 历届奥运会对主办城市房地产的积极影响 奥运会对北京房地产市场的积极影响 市场威胁不容忽视、市场机会积极把握 迎接挑战：需要一个有竞争优势的战略 确定开发战略需要思考的首要问题 实现开发目标和确定开发战略的方向 项目SWOT分析 项目最主要的劣势 本地区目前仍然处于区域市场的性质，不具备向全市辐射的态势，从而大大减弱了开发商以及终端客户的认同感和吸引力。 同时也正因为处于区域市场竞争环境，使其面对相对饱和的市场以及空前激烈的竞争威胁！ 典型可比区域选择 典型区域定位的对比 综合性商务中心区——全市、全国乃至全球的商务、金融中心，带有综合性功能，商务、办公所占比重较大，如曼哈顿，新宿和北京CBD 专业性商务中心区——为某些特定的产业提供商务、商业和交易的中心，如金融街、陆家嘴和中关村西区 北京CBD 北京可比区域典型项目情况 各区域何以成为城市多中心之一？ 城市功能定位的可能方向 典型区域对本项目的借鉴意义 世界其它奥运城市发展经验 举办奥运会，可以促成城市功能区位的转移 汉城奥运会促进了汉江南岸的开发，带动城市发展重心南移 巴塞罗那奥运会使奥运开发地区获得了极大的发展 奥运会对奥运场馆周边区域的带动作用有限，奥运区域的发展需要一个可持续发展的主题 因为缺乏持续主题，长野冬奥会和悉尼体育场馆及其周边地区都没有发展起来 2008年的北京奥运会将带动亚奥区域的新定位，将成为城市的新中心 为亚奥区域进行城市功能定位 并不是所有的优势都可以转化为竞争力！ 以“鸟巢”、“水立方”领衔的奥林匹克公园 将成为北京乃至新中国的形象代言 正如悉尼歌剧院是澳洲的形象代表 东方明珠和金茂大厦代表着中国的经济发展 新北京、新标识！ 天安门是传统北京的标识建筑物； 作为中轴线的向北延伸，奥林匹克中心将成为现在北京的标识建筑群！ 最大的“曝光率”，吸引最多的“眼球”成为最重要的特征！ 城市功能主题定位: 具有标识经济特征的文化商业中心！ 标识经济的理论基础是“注意力经济”！ 新经济时代，企业和机构的生存与发展越来越依赖与公众的注意力！ 注意力不仅具有强大的经济价值，并且属于稀缺资源 观光客群将带来丰富注意力资源 北京旅游持续升温，奥运公园将吸引众多来京游客 两年后奥林匹克公园将开始吸引旅游者前来体验 2006年：“体验奥运新场馆”。将吸引众多赛事、赛前热身和体育爱好者来到奥运公园 2007年：“欢聚在奥运公园”。届时将建成奥林匹克公园，吸引各国有客前来参观，提前感受奥运 2008年：“世界相聚在北京”。奥运会期间将全方位