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房地产开发项目的物业管理 第一节 物业管理基础知识 一、物业管理的概念 物业的定义 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。 需掌握的要点从物业的概念可以看出物业的内涵主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的各项设施)和相邻的场地、庭院、停车场和小区内非主干交通道路。 物业的分类 居住物业：如小区、公寓 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 工业物业：工业厂房、仓库 其它用途物业：医院、学校 物业管理的定义 《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 需掌握的要点： 1、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。2、业主可以根据不同情况采用不同的方式来实施物业管理。主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。 二、物业管理起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法。要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。 香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。 三、物业管理在我国的产生 我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。 1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。 1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。 1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。 接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。 1992年建设部发出了[[全国城市文明住宅小区达标考评办法]]和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。 1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。 1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。 1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。 1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。 2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。 思考题 下列对于物业管理的理解，不正确的是（ ）A 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理的服务为标的进行的一项交易B 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C 物业服务合同是物业管理生产活动的契约基D 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 第二节 物业管理服务 一、物业管理服务的内容\1、物业管理服务的特点 公共性和综合性 服务的重点是物业的共用部位和共用设施设备。 服务内容包括绿化、清洁、交通、秩序维护、设备维等。受益主体的广泛性和差异性 公共性决定。 按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项。 即时性和无形性 物业管理生产和消费处于同一过程之中，企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。服务是无形产品，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。 持续性和长期性 物业共用部位需保持长时间完好和共用设施设备的全天候运行，任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。 2、物业管理中两大服务 常规服务（公共性服务） 这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。 特约服务（委托性服务）特约