房地产企业财务管理(公司理财).ppt

房地产企业财务管理 培训课程 主讲人 邢峥 课程主要内容 第一讲 现代公司理财思路 第二讲 预算管理 第三讲 房地产投资决策 第四讲 现代成本管理与控制 第五讲 证券投资与资本运营 第六讲 财务报表的阅读和分析  第一讲  现代公司理财思路 公司理财也称公司财务管理，其含义是：依据资金运动的规律，遵守国家法令制度，对资金的筹集、使用和分配，进行预测、决策、计划、控制、核算和分析，提高资金利用效果，实现资本保值增值的管理活动。 财务管理的实质是利用价值形式对企业生产经营活动进行的综合性管理。 土地增值税，是对转让土地使用权和房地产取得的增值收入征收的一种税。 土地增值额=房地产收入-房地产开发成本 土地增值税实现四级超额累进税率： 增值额未超过50%的部分，税率为30%。 超过50%，未超过100%部分，税率为40%， 超过100%，未超过200%部分，税率为50% 超过200%以上的部分，税率为60%。 普通住宅增值额未超过20%的，免缴土地增值税 第二节 财务管理的目标 1、利润最大化 利润最大化的合理性： （1）利润是企业经营成果的综合表现， （2）利润是企业积累资金的主要来源， （3）体现了企业的本质要求。 第三节 财务管理的方法 1、财务的预测和决策（事前管理） 财务预测——是分析研究企业内外部的各种经济技术条件，并利用各种经济信息，采用科学的方法和手段，对企业未来一定时期的资金、成本，盈利水平进行测算，对企业的财务趋势进行估计。 第二讲 预算管理 第一节 预算管理概述 预算简单地说是用货币或数字表示的各 类计划。 全面预算是以企业战略目标为出发点， 以市场需求为导向，全体员工参与，涉及 到企业生产经营全部内容的预算体系。 房地产企业年度预算指标 （1）年度销售收入 （2）年度开发面积 （3）年度销售面积 （4）房地产开发成本 （5）年度营业费用、管理费用、财务费用 （6）年度利润总额 （7）年度净利润 月度现金预算是在年度预算和项目预算的基础上编制的，是落实年度预算，控制项目预算执行的重要工具， 第二节、开发项目预算 开发项目预算的职能就是指导和管理房地产的具体开发项目的实施和执行过程，从源头上控制房地产开发项目的成本费用。 一、开发项目预算的内容 开发项目预算包括：投资预算、房地产造价预算和项目执行预算。 投资预算是预测项目的未来收入和成本费用，测算项目的投资收益和投资回报率，评价项目的投资价值，为经营者进行项目投资决策提供依据。 房地产造价预算，也可以称为房地产估算成本，是根据房地产的施工图，按房地产的成本构成、编制的房地产的建造成本，通常由专门的工程造价师或工程预算人员编制，是控制房地产成本的重要依据，也是编制项目执行预算的基础。 项目执行预算是开发项目确定后，项目进入实际开发过程的预算，是把项目开发的时间进度和费用支出综合起来，指导项目具体实施过程的预算，以便保证开发项目能够以低成本、高质量、按期完成，达到预期的投资报酬率。 下面重点介绍项目执行预算。 1.开发项目的分解 开发项目的分解就是根据房地产项目投资建设过程本身的技术、管理要求，将开发项目分解为各个工程活动，再将工程活动分解为具体的工作事项， 以及分解为更具体的工作 。 2.明确工作事项的任务和要求 明确工作事项的任务和要求，就是规定工作事项的主要工作内容，这些工作要达到的目标，以及确定工作事项的成果指标。 3.明确各工作事项的相互关系 主要明确各工作事项的内在联系，一个工作事项与另一个工作事项是前因后果关系，还是平行关系，便于进行工作事项的排序和计划安排。 4.明确各工作事项的持续时间 完成工作事项都要有一个时间过程，即工作时间。明确了各工作事项的工作时间，才能对投资作出工作项目的时间进度安排，同时测算出投资项目的总工期。 5.确定关键工作事项 所谓关键工作事项是指在整个投资活动中，那些对投资项目的成功与失败，对投资项目的总工期长短有决定性影响的那些工作项目。 寻找和确定关键工作事项，可以在编制项目投资预算时，就能抓住工程的重点，集中精力，解决关键工作事项存在的问题，并在资源方面给予优先保证。 6.规划各工作事项的资源配置 确定各工作项目实施时所要的人力、装备和材料等资源种类及相应的数量。