房地产经济学房地产经济周期(PPT).pptVIP

房地产经济周期 一、经济周期概述 二、房地产经济周期概述 三、房地产经济周期实证分析 补充阅读：房地产泡沫经济 思考：我国目前是否出现房地产泡沫现象 经济周期概述 （一）经济周期的概念及其运动过程 （二）西方经济周期理论流派概述 （三）经济周期的类型 经济周期的概念 指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。 萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。 注意区分：经济波动与经济周期 经济波动与经济周期 经济波动：世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。 从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。 经济波动不等于经济周期，严格地讲，我们所要研究的房地产经济周期是指上述第三种波动。 长期趋势 指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。 一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。 季节波动 是在自然和人为季节因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动。 周期波动 又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。 表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。 不规则波动 是因各种意外事件影响而产生的随机波动。 与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化。 经济周期运动过程 经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。 注意：经济运行所出现的“微波化”趋势 西方经济周期理论流派综述 1、有效需求不足论 2、纯货币理论 3、投资过渡论 4、消费不足理论 5、技术创新决定论 6、心理预期论 经济周期的类型 （1）从周期波动性质来看，可分为古典型与增长型。 （2）从周期持续时间角度来看，可分为短周期（基钦周期或存货周期）、中周期（朱格拉周期或投资周期）、中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期）、长周期（康德拉季耶夫周期 ）。 古典型与增长型经济周期 古典型：在经济收缩阶段，经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增长速度为负的周期类型。主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。 增长型：在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降，只是经济增长速度相对降低，增长率仍然为正值的经济周期。表现为经济增长率上升和下降交替出现。 古典型周期已经逐渐让位于增长型周期。 基钦周期 美国经济学家基钦以1890－1923年的英国与美国之间的票据结算额、批发物价、利率为资料，发现在经济活动中存在一种持续时间40个月的短期波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资的循环影响。企业存货增减引起投资数量的变动。因而又称存货周期。 当经济摆脱萧条而出现复苏时，订购开始增加，企业销售量上升，但由于商品的生产需要时间，所以企业主要是清仓向外发货。如果库存不断减少，企业为恢复合适的库存量，就必须扩大生产，由此推动经济进一步复苏。当经济步入繁荣期，一般收入会随之增加，合理的库存水平也随之上升，于是再度进行库存投资。只要销售量有所增加，经济扩张的压力就会不断存在。当繁荣期达到顶峰后，企业继续进行库存投资，但实际发货量已经开始减少，于是出现预料之外的库存增量，企业的库存投资速度随之相应下降。如果这一趋势持续出现，那么经济就进入衰退期。随着库存投资减少，库存量也下降。当库存调整结束，重新进行库存投资，那么就进入新一轮以库存循环为标志的短期经济波动。 朱格拉周期 法国经济学家朱格拉对工业设备投资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9－10年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关，一般又称为设备投资周期、中周期。 西方经济学家主要利用加速原理和投资乘数理论来解释该周期现象。也有人认为，构成设备投资