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第五节 市场调研 一、市场调查流程图 分析项目特性 制定研究目标 制定总体计划 确定调查方式 制定研究方法 确定选取区域、范围与数量 初步确定竞争格局 确定调查对象 楼盘类比分析 买家调查 陈述研究发现并形成调研结果 买家置业动机 买家选择楼盘的因素 买家置业中最大的愿望 买家对楼盘本身的见解 买家对价格的看法 二 调查方法与策略 （一）市场调查的形式与方法 1.调查方式： 自查 委托专业公司调查 2.调查方法： 访问法 观察法 问卷法 普查法 抽查法 资料统计法 （二）市场调查策略 正面调查 侧面调查 随意性调查 三 调查界定与分类 （一）调查内容界定 开发建设方面 消费结构方面 看房意向方面 （二）调查区域界定 以项目本身为圆心，以3-5公里为半径的圆圈内调查 （三）调查内容分类 针对市场与竞争对手的调查 针对项目本身及周边环境的调查 （四）对竞争格局的划分 上位竞争者 同位竞争者 下位竞争者 四 市场调查注意事项 （一）总体注意事项： 计划与策略必须详尽 调查结果的有效运用 调查机构的选择 五、竞争对手调查实施要点 从经营者的动向来把握情报 对经营者的评价：经验、能力、个性。 从营业状态中抓住情报 营业状态：策划效果、开发状态、销售业绩、销售管理、销售服务方面的总和。 从会计方面中抓住情报 以损益表为基础 分析资产状态，获得情报 固定资产、流动资产 六 个人调查的实施办法 （一）个人调查要项 何时调查、什么目的、何种对象、以什么方式来实施等的计划的确立。 将具体的策略予以实施。 将收集来的资料做整理，做成报告书。 （二）调查中的注意事项 接近方式 问问题的方式 记录的处理 调查员的资格 七 房地产项目市场调查模块 （一）宏观环境 操作要点：通过对当地宏观环境的调查，了解当地经济及房地产发展形势。有些数据要找到当地政府相关部门或者新闻媒体获取。这些数据一定要拿到手。 政治环境 经济环境 地理环境 房地产环境 （二）房地产供应量 操作要点：按住宅盘/商业盘/写字楼盘三大类分别调查。 年开发量 年销售量(存量房、竣工房） 年空置量 （三）消费市场 操作要点：通过对当地消费市场的调查，掌握当地市民的消费方式、消费行为、消费心理和消费追求。在调查时要分别对高、中、低三种消费层次的人群进行调查，重点调查与项目目标客户群同阶层的人群。 消费指数 消费追求 消费目的 消费选择因素排序 （位置、质量、价格、环境、交通、概念、户型、开发商实力、开发商信誉与服务、其他） 消费决策时间 决策方式 7.决策人 8.付款方式选择 9.选购房屋类型 10.选购房屋风格 11.选购户型大小 类型、结构形式、面积 （四）竞争格局调查 操作要点：了解全市同类项目的竞争态势，为分析提供参考，找出领唱者、挑战者、追随者、补缺者。 全市竞争格局及未来发展趋势 周边竞争格局及未来发展趋势 同类项目分布态势 板块优劣势及区域潜力 全市房地产常用的竞争手法 全市及周边同类项目的优势及劣势 全是同类项目价格状况 全市及周边同类项目销售状况 全市及周边同类项目开盘状况 （五） 竞争对手调查 操作要点：选取具有可比性和竞争性的5-10个竞争对手，做系统而详细的调查取证。同时还要选取上游和下游具有代表性的项目3-5个，做优劣势分析，并找出其畅销或者滞销的原因。 项目概况 规划格局 建筑风格 户型结构 装修情况 样板房 广场结构 8.景观构成 15.营销策略 9.绿化构建 16.付款方式 10.水系构造 17.售楼现场 11.配套设施 18.售楼资料 12.智能系统 19.开发商 13.价格状况 20.物业管理 14.目标客户 21.项目总评 （六）本案潜在客户调查 操作要点：以项目为圆心，以3-5公里为半径，在该圆心内大量访问潜在客户，同时兼顾圆圈外的部分潜在客户。数据要准确，要找出潜在客户的观点、建议和期望。 关于潜在客户要调查些什么？ （七）开发商调查 操作要点：对企业各个层级人员都要调查，尤其对投资人、项目总负责人、策划销售负责人做比较系统的了解。 （八）政府、专家和媒体调查 操作要点：召集政府官员、专家和记者进行一次座谈或者单独拜访，以获取来自政府、专家和新闻人士的珍贵意见。 第六节 房地产开发项目的费用测算 一、房地产开发项目费用测算与开发阶段之间的关系 可行性研究设计任务书 设 计 设