旅游地产开发模式及案例.pptVIP

七里海等滨湖度假项目的开发引擎解密 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 七里海项目可使用三种引擎： 引擎一：一线湖景+五星酒店： 采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源。 引擎二：高尔夫+五星酒店： 高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式。 引擎三：温泉+五星酒店： 利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。 开发引擎解密（续） Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 一般情况下，由于滨湖项目开发周期长，大多都以观光旅游开始，因此此类项目都先投入开发一些娱乐配套（如高尔夫、温泉、游艇等），等项目及区域成熟后再进行房地产销售，完成由旅游向休闲度假的转变。 右图总结了目前国内部分滨湖度假类项目的开发引擎组合。从图中可以看出，随着时代发展，文化、论坛等新的开发引擎逐渐崭露头角，成为一种趋势。 中信太湖城 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 位于苏州太湖国家旅游度假区11.2平方公里的核心区，一直为严格控制开发的自然、民俗、文化、古迹保护区域。占地约1000余亩，区域内风光旖旎，有山有水有岛，还有近5公里的黄金岸线。 项目总投资34亿元，总建筑面积达60多万平米。整体开发类型包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区等。在其开发的二区中引进了太湖文化论坛，配合酒店商业启动，再开发房地产，从而打造出全国甚至全世界高级别的文化交流和旅游度假胜地。 其开发的太湖文化论坛是继海南博鳌亚洲经济论坛项目之后，唯一一个全国性超大型的、最高规格的、全综合性的以文化为主题的论坛项目。 案例链接一 千岛湖天清岛度假村 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 临千岛湖中心湖区一侧依山而建，与三潭岛、龙山岛和五龙岛等隔水相望，距千岛湖镇约8公里。 项目占地16万平方米，别墅区总体量为1.7万平方米，度假酒店总建筑面积达3.6万平方米，拥有158个泊位的专用车库和大型停车场，全程有近2公里的环岛公路。 在常规度假酒店和别墅开发的基础上，天清岛项目引入“易文化”概念，打造“易文化主题公园”，将中国易文化和现代旅游休闲度假方式相结合，全岛的规划都与易文化相关，突出其养生功能，成为全国第一个易文化养生休闲度假区。 案例链接二 滨湖类度假项目的客户定位解析 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 旅游度假区的经济效益很大程度上取决于度假区旅游客源的充裕程度，因此在开发任意一个度假项目时，对客户的精准定位就显得十分关键了，一般客户定位主要从客户来源、客户结构特征、客户需求这三个方面进行综合评价。 研究模型包括三种：客户圈层研究模型、客户地图研究模型（空间）主阶段客户研究模型（时间） “第五空间”，你的岛，你的天堂——杭州千岛湖开元度假村 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 千岛湖度假区内的项目，现在客户核心来源主要以杭州为主，辅助客源是杭州周边城市，偶得客户是长三角区域及境外人士；项目中高端别墅客户分为投资和自住或两者兼有，用作第二或第三居所的客户主要是项目所在城市以及周边城市的企业主、成功人士、企管高层等，而投资型物业为追求稳定回报率，则客户范围较广。 案例链接三 项目基本情况 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 千岛湖开元度假村坐落在千岛湖镇麒麟半岛之上，距杭州130公里，上海300公里，距离苏南大中小城市和杭州省地级城市均在300公里以内。项目占地302亩，包括88幢半岛私家别墅、一座五星级酒店、游艇俱乐部、会所等相关配套。 案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读 项目发展条件 Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company * 千岛湖开元度假村是千岛湖发展的必然产物，满足社会的需求。右表总结了千岛湖旅游度假区的发展历程。 从表中可以看出，开元度假村的出现正好处于这个度假区的快速发展阶段，基础旅游设施已经基本完备，其它娱乐配套也已经开始