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谨呈：陕西西瑞房地产有限责任公司 2011年4月8日 唐樾 六和坊 项目阶段营销方案 简析 2011年从限购令颁布后整个西安市场成交量下降、市场萎靡、观望客户居多；我项目从3月分解筹以来，也和西安市场一样，出现了一系列销售和推广上的问题，如：上客数量少，成交上数量少等因素；我项目组根据我项目实际情况，并结合目前市场的现状。从以下几个方面进行了归纳与定位。 第一章 项目整体重新定位 1、定位关键词 2、重新定位的方向和核心价值 3、项目核心价值体系 4、项目卖点的梳理 第二章 定位后推广媒介和推广计划 1、项目推广媒介 2、本季度推广计划 第三章 项目案场管理 1、销售说辞的整理 2、销售姿态的调整 3、销售氛围的营造 4、案场细节的完善 第四章 项目营销活动 1、陕北市场拓展 2、周末营销活动 第一章 项目整体重新定位 1、定位关键词 2、重新定位的方向和核心价值 3、项目核心价值的引导 4、项目卖点的梳理 定位关键词：庭院、东方人居，坊里生活、传世珍藏、历史传承、文化内涵、宗门荣耀、家族变迁、喜怒哀乐的场景、士大夫的人生理想。 一、定位关键词 在大明宫国家遗址公园旁的一处安详、静濏的私人东方意味庭院人居，在四周喧嚣、雍攘的大明宫繁华胜景，飘窗境外，在五重庭院的包围下，喜悦忧伤，不言而喻 ，在中式意境的眏射下，不知是古代是是现代，亭台轩榭，香影环绕，古代名士追求的人生理想生活。 一、定位关键词的生活描述 二、项目整体重新定位方向 1、产品描绘 A、现代中式建筑元素、建筑符号和场景空间。 B、东方人居家庭的荣誉和历史潮流下的家族变迁，坊间世界的精彩生活场景。 C、士大夫的人生理想和不灭情怀。 中式庭院 人生追求 珍藏大宅 士族理想 世家变迁 历史文脉 传世荣耀 千古帝脉 唐樾·六和坊 定位核心组成 静濏领域 1、定位核心组成 二、项目整体重新定位方向 二、项目整体重新定位方向 在以前我们走的是“内秀”，只有我们或是了解项目的人才知道我们项目好在哪里，才知道我们的产品买这么高的价位是物有所值；而现在我们要把我们的“内秀”变为“外秀”，我们要很明确的展示我们的项目，很大声的告诉我们的客户为什么我们是物有所值。 当我们要把我们的产品跟好的让客户记住的时候，我们应该选择的是一个符号，因为它带表的是我们的整体形象，代表我们项目很重要的一部分。 收纳生活点滴的是场景，是空间。当场景在收纳生活点滴的时候我们何不收纳空间，用空间和场景来表现我们的我们的生活。 现代中式建筑元素、建筑符号和场景空间 二、项目整体重新定位方向 齐家、治国、平天下。在传统的东方人观念中齐家为第一位； 家是成功的开端；家是以前努力的结果；因为有了家，生活从此而改变； 有了家，家庭的生活感才能在此刻停靠，漂浮的叶儿才有了归属； 在东方人传统的观念中，你富有了，你该干什么，那就是找“家”； 在新的时代下，家事身份的代表，是地位的象征，是财富的表现。 东方人独有的家庭荣耀感和喜怒哀乐的幸福感。 历史潮流下的家族变迁，坊间生活的精彩世界。 二、项目整体重新定位方向 士族、一个传承千年的特殊族群； 他由弱到强，由豪强到绅士，是历史一个有文化、有理想、有抱负的阶层； 他们不满与现状，他们需要的是更好的生活环境，因为他们有理想、有追求； 他们努力改变现状，因为他们有权、有钱，他们代表着时代的前进方向； 他们是一个有文化的阶层，不是因为他们是贵族，而是他们有千年的传承。 士大夫人生的理想和情怀 三、项目整体重新定位核心价值体系 中式庭院 人生追求 传世大宅 士族理想 世家变迁 历史文脉 传世荣耀 千古帝脉 唐樾·六和坊的 核心价值组成 静濏领域 沧海桑田， 由弱到强 士族文化 千年传承 盛唐大明宫 遗址公园旁 千年传承， 荣耀永存 需求改变， 追寻理想 由财富、地位 到士族荣耀 中式元素， 五大韵坊 繁华之地，一 处私人领域 纯板大宅， 稀少难求 四、项目整体卖点梳理（一） 一、区域篇 1、地处大明宫中央居住区的核心位置，发展潜力无限； 2、区域隶属于曲江管委会管辖，斥资1400亿打造为新的城市新区； 3、双地铁物业； 4、紧邻东北二环、太华路三大主干道，交通便捷； 5、周边教育资源配套齐全，临近爱儿坊幼儿园、后宰门小学、锦园中学； 6、文化、旅游、商贸、商务，多元化城市发展，加速区域增长潜力； 7、多家大开发商进驻，区域发展前景可观； 8、错过曲江，不能再错过大明宫，项目地段的稀缺性。 二、功能篇 1、同层排水噪音处理系统； 2、一次性现浇挤塑板外保温，保温性能好，安全系数高； 3、低温地板辐射采暖，告别采暖担忧； 4、无负压变频供水系统； 5、知名品牌电梯，精装修的电梯间，酿造尊贵感受； 6、暗设空调机位、雨落水管，