投标文件二(技术标).doc

目 录 第一节 项目调研与服务定位 ………………………………………………3 第二节 管理服务理念、目标及质量承诺…………………………………5 一 管理服务理念……………………………………………………………5 二 管理目标及质量承诺…………………………………………………8 三 业务流程与管理运行机制……………………………………………8 第三节 前期介入服务 ……………………………………………………15 第四节 物资装备计划……………………………………………………19 第五节 组织机构设置及管理制度…………………………………………20 一 综合管理服务标准……………………………………………………20 二 组织机构设置方案……………………………………………………20 三 项目经理及各部门职责………………………………………………21 四 主要管理制度…………………………………………………………26 五 内部管理…………………………………………………………30 （一）财务管理…………………………………………………………30 （二）人力资源管理…………………………………………………33 （三）监督机制………………………………………………………35 六 人员配备及培训计划…………………………………………………36 第六节 管理服务方案………………………………………………………41 一 共用部位、共用设施设备管理及维修、养护………………………41 （一）管理服务措施………………………………………………………41 （二）共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准……43 （三）共用部位的维修养护计划………………………………………47 （四）共用设施设备的维修养护计划…………………………………50 （五）机电设施设备养护计划及经济运行措施…………………………51 二 装饰装修管理服务……………………………………………………53 （一）装饰装修管理服务标准……………………………………………53 （二）装饰装修管理制度…………………………………………………53 三 清洁卫生管理 …………………………………………………………59 四 公共秩序维护、消防管理及车辆停放管理……………………………63 五 绿化养护和管理………………………………………………………74 六 档案资料管理…………………………………………………………76 七 有偿便民服务 ………………………………………………………81 第七节 突发事件应急预案…………………………………………………84 一 火警应急处理…………………………………………………………84 二 火警误报应急处理……………………………………………………86 三 消防设备人为损坏处理………………………………………………86 四 漏水（水浸）应急处理程序 …………………………………………88 五 发生停电及电力故障应急处理……………………………………89 六 业主受伤及发生意外应急处理程序………………………………91 七 高空抛物处理程序…………………………………………………92 八 噪音污染处理程序…………………………………………………93 九 罪案现场保护处理程序……………………………………………93 十 发生盗窃应急处理程序……………………………………………94 十一 发生抢劫应急处理程序……………………………………………96 十二 发生斗殴应急处理程序……………………………………………97 十三 给排水系统故障处理 ……………………………………………97 十四 天然气系统故障处理 ……………………………………………99 十五 排水管网故障处理程序 …………………………………………100 十六 突发自然灾害（台风、地震、暴雪、暴雨等）应急预案…………101 第八节 社区文化建设……………………………………………………104 一 社区文化建设计划…………………………………………………104 二 社区文化建设措施…………………………………………………104 第九节 合理化建议与意见…………………………………………………108 第一节 项目调研与服务定位 一、项目基本概况 龙蟠2#地块安置小区：总用地48453平方米，总建筑面积79910平方米（其中规划多层住宅面积70920平方米，商业建筑面积8990平方米），容积率1.65,建筑系数27.3%，绿地率30%，日照间距1.3，规划多层户数864户，规划人口2764人，规划地下停车位134位，规划地面停车位298位，规划半地下非机动车动车位1736位，地下人防面积4500平方米。 龙蟠2#地块安置小区处在滁州未来政