目前房地产行业投资形势.docVIP

房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆 今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。但是依照我的判断，告诉大家，这种情况不会再现，为什么呢？首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏，他说根据他们的测算，如果今天中国市场上需要的货币是一百的话，实际上流通的货币量是两百，远超过现实所需要的货币供应量，钱多东西少。所以老百姓也好，商人也好，多余的钱保值增值，最可靠的就是投资不动产，房地产不涨没有办法，这是金融问题。房地产暴涨的时候，几乎所有人得利，第一个得利的是老板，中国评选首富十个有七八个是房地产商，当然这有一个行业周期，赶上中国高速城市化的过程，房地产首当其冲，扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关，跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策，金融政策有很大的关系。特别是2008、09年，为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机，中央从所谓的稳定政权的角度考虑，过于敏感，经过20天时间所谓的政治局调研，就急急忙忙向市场投放货币4万亿，加上各省市的配套资金，限期投放，不仅过去几年调整的效果一风吹，而且有过之无不及。第一，国进民退这个时候开始了；第二，官商勾结加剧；第三，整个中国的国际竞争力受到重创；第四，下一步再有新的危机来的时候，中央可用的手段已经不多了。现在回过头来看，其实本来08年出现全球金融危机，正是中国宏观调控的绝佳机遇，借此给过热的中国经济泼泼冷水，趁势痛下决心实现转型，中国经济将更有后劲，更加可持续。但相反，盲目的货币投放，只不过把危机向后拖延，实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来，就是通货膨胀。如此，怎样解决通货膨胀，又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢，一病未除又添新病。中央现任领导，按照政治潜规则，愿望都是要保证在自己任内不出事，尽量保持社会和谐，最好让每个人都得到甜头，然后把位置交给下任。好的方面来说，他们不想动根本，不搞釜底抽薪，顺利交棒是好，但是另外一个方面，矛盾积压太多，棒子交不出去呢？高速发展，房价翻几倍，房地产商获取了暴利，事业发展迅速，叫好；政府通过高价卖地可以大兴土木，创造政绩，叫好，相关产业也高兴，像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单，生意很好；其次，整个社会就业好，工资涨了，似乎是都不错。但是世上没有白吃的午餐，为了保增长，保就业，保社会稳定，通过发货币促进繁荣，谁知引发通货膨胀，而且有持续增高的趋势，如此，必然引起社会更大的不满，这又有违稳定压倒一切的宗旨。所以，今天摆在中国政府面前一个无法回避的难题，就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题，有两种选择：一个是软着陆，一个是硬着陆。所谓软着陆就是要把泡沫挤掉，或使其渐破，消其于无形，然后社会继续前进，社会可能出现阵痛但不会出现震荡。如果是硬着陆，就是泡沫挤不掉，而且不断输血，扬汤止沸，结果是泡沫越吹越大，最后爆破，经济出现重大危机，引起经济持续衰退，社会出现动荡。政治家应该不愿看到后一种情况。中国2008、09年应对世界金融危机的决策及出招，我认为有些反应过度，主要是担心经济下滑，农民工失业，社会不稳，维稳是第一位的，从这个出发点去决策。而且投资拉动，投给谁？自然是亲儿子可靠，所以首先是铁（路）、公（路）、基（建）项目一哄而上，其中的贪污浪费不用说，还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃，民营企业纷纷归附国企，或者是不做实业转去放高利贷了。前几年温家宝一直希望调整房地产，但总是前怕狼后怕虎，受各种利益集团掣肘，调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机，更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出，发现过不去了，如果不调整很可能出现硬着陆，要出大问题。而要争取软着陆，一个躲不掉的问题，就是必须挤泡沫。如果说前一轮投入了20万亿，其中10万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀，挤掉这个泡沫，也许要伤筋动骨，但是对于整个国家经济没有根本破坏，我想选择的就是房地产。所以中央很明确，一定要把房地产作为调控的重点对象，一定要让房地产来承担挤泡沫的角色，很多人不明白这个道理。那天我跟一些老板讲这样一个动向，一是北京市长和上海市长两个重要的发言，发言里面有一个重点，北京市长讲到：北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题，就是扭转了曾经对房地产的过度依赖，房地产的贡献率从占北京市年增长的16%，终于调成了8%。很多人不知道这个话