《商圈分析与选址决策课程培训教材》(48页).ppt

本资料来自 本资料来自 例：一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示： 如果r＝1，每个超市对这个消费者的吸引力是： 商店 时间距离 （分钟） 超市规模 （平方米） A 40 50000 B 60 70000 C 30 40000 本资料来自 解：如果r＝1，每个超市对这个消费者的吸引力是： A的吸引力是：50000÷40＝1250 B的吸引力是：70000÷60＝1166.67 C的吸引力是：40000÷30＝1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A的概率＝1250÷（1250+1166.67+1333.33） ＝33.3% 到B概率＝1166.67÷（1250+1166.67+1333.33） ＝31.1% 到C的概率＝1333.33÷（1250+1166.67+1333.33） ＝35.6% 本资料来自 （三）实验法 实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务 本资料来自 第二节 商店位置选址 商圈分析 商店具体位置选择 本资料来自 一、商店位置类型的设计 1.独立店 指商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没有直接竞争，没有营业时间或商品的限制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应 本资料来自 一、商店位置类型的设计 2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各商店的客流达到最大化；拥有各具特色但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈 本资料来自 一、商店位置类型的设计 3.商业中心 中心商业区 次级商业区 邻里商业区 专业街 本资料来自 二、位置选择因素分析（一）客流规律 1、客流性质 分享客流 派生客流 本身客流 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客 本资料来自 （二）周边商店聚集状况 异种零售业的集聚 有竞争关系的零售业的聚集 有补充关系的零售业聚集 多功能聚集 本资料来自 （三）竞争对手分析 竞争店与拟开新店的距离，以及地理位置上的优、劣势 竞争店的销售规模与目标定位 竞争店的目标顾客层次特色 竞争店商品结构和经营特色 竞争店的实力和管理水平 本资料来自 二、位置选择因素分析 （四）交通地理条件 （五）城市发展规划 在开发新店过程中，城市规划和零售是一 个整体。商店选址后一般不会轻易迁移这 就要求在新店选址时，一开始就应从长远 发展的角度着眼。 因此，必须详细了解该区的街道、交通、 市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设 和改造项目的规划 本资料来自 三.商店最佳位置选择的策略 1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系 商店选址与地形的关系：方位情况 走向情况 交叉路口情况 本资料来自 三.商店最佳位置选择的策略 2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度 (4)是否有集约效应 本资料来自 三.商店最佳位置选择的策略 3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略 本资料来自 五、店址选择的程序 选择区域、方位 制图——找出最佳位置 市场调查 具体实施方案的制订和落实 本资料来自 案例讨论：肯德基快餐店选址分析 1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西