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上海城市更新地区地下空间综合利用研究初探 黄砂，王思齐 摘要：20 世纪 90 年代以来，上海地下空间建设由地下管线、人防工程为主的地下空间建设转向以地下交 通系统为主体延伸开来的大型综合地下设施建设，上海中心城区悬殊的级差地租更加剧了地下空间向多主 体综合开发、多层次综合利用的趋势。本文从当前城市更新地区地下空间综合利用面临的挑战和机遇入手， 阐述了结合城市更新对地下空间进行综合利用的主要问题和价值意义，并结合上海更新地区地下空间综合 利用的具体实践，选取三个改造案例进行比较分析，从区域联动、空间挖潜、地块共生、明细产权等方面 概括总结了空间紧约束常态下的应对策略。通过抛砖引玉、以点代面式的聚焦论述，期望对我国城市更新 地区地下空间综合利用相关领域的相关研究起到一定的参考和补充作用。 关键词：城市更新 地下空间 综合利用 规划策略 1.研究概述 进入2015 年，新型城镇化开启了全面转型和深度变革的“新常态”，距19 世纪60 年代 上海埋下第一根地下管道已有一个半世纪。尤其是20 世纪90 年代以来，上海地下空间建设 由地下管线、人防工程为主的地下空间建设转向以地下交通系统为主体延伸开来的大型综合 地下设施建设，上海中心城区悬殊的级差地租更加剧了地下空间向多主体综合开发、多层次 综合利用的趋势。 上海市政府明确提出土地集约利用的“五量调控”政策，即“总量锁定、增量递减、存 量优化、流量增效、质量提高”（赵宝静，2014）。同时，《上海新一轮城市总体规划（2015-2040）》 编制工作正式启动，按照新版规划 “平战结合、市政优先、分层规划开发”的原则，要求在 轨道交通站点、中央活动区等重点区域综合开发利用地下空间，并实现地下、地面的联动互 通。因而，研究城市更新地区的地下空间综合利用是在统筹传承历史发展现状的基础上，集 约利用土地资源、探索城市空间紧凑一体开发的必然要求。 2. 既有研究综述及发展瓶颈 2.1 现有相关政策环境 当今发达国家的城市已把对地下空间的开发利用作为解决人口、环境、资源三大危机的 重要措施和医治“城市综合症”、实施城市可持续发展的重要途径（钱七虎，1998）。我国在 城市更新地区的地下空间综合利用方面尽管已有一定实践基础，但在法律法规体系监管和保 障方面仍不够完善。 表1 既有相关政策法规汇总 表格来源：笔者整理 建设部于2001 年颁布的《关于修改城市地下空间开发利用管理的决定》将“地下城 市空间发展规划”修改为“城市地下空间开发利用规划”。2006 年，上海市颁布了《上海市 城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，将地下空间综合开发利用的审批流程 予以法律明确。2009 年，上海市政府颁布了《上海市地下空间安全使用管理办法》，加强了 对地下空间综合利用的安全管理。2013 年，上海市政府发布了《上海市地下建设用地使用 权出让规定》，对于地下建设用地使用权的获取、利用提出了详细路径。2014 年，上海市人 大通过《上海市地下空间规划建设条例》，明确地下空间开发应当遵循统筹规划、综合开发、 合理利用、安全环保、公共利益优先、地下与地上相协调的原则。 上海市在2002 年还编制了《上海市地下空间概念规划》，结合当时的实际情况明确了上 海开发利用地下空间的必要性和迫切性，提出了地下空间开发原则，并从整体上确立了地下 空间平面和竖向布局，为本市地下空间的开发利用模式和方法指明了方向。截至2013 年底， 全市地下工程超过3.4 万个，总建筑面积为6875 万平方米，地下空间面积增长迅速，有一 ① 定规模的地下综合体由4 处增长至20 余处 。然而，上海当前仍缺乏针对城市更新地区有关 地下空间开发综合利用的法律保障 （见表1）。在深圳，经批准后的城市更新单元规划享有 和法定图则 （控制性详细规划）同等的法律效力，可以直接作为规划许可依据，而且结合更 新单元的地下空间规划更能实现双赢（顾新，2014）。 2.2 地下空间利用的主要问题与价值意义 2.2.1 综合利用面对的主要问题 （1）更新地区的历史保护要求 大卫·哈维认为，面对弹性生产方式带来的流动与不定，要想维持任何历史连续性都非 常困难。但并非只有将传统商品化销，才能保存传统（黄砂，王思齐，2013）。历史保护因