房屋承租人优先承租权问题分析研究.pdfVIP

摘要 摘要 租赁关系，是市场经济中较为重要的元素性经济关系，围绕此种经济关 系而展开的出租人权利与承租人权利的相关问题越来越受到法学界的关注。 出租人权利的基础往往是对不动产物权的享有，是一种支配权、绝对权；而 承租人之所以能够对出租人所有的房屋享有权利，在于其与出租人之间的租 赁合同关系，即承租人权利的基础是债权关系。因此，承租人在出租人面前 往往处于“弱者地位，在权利博弈过程中常常失衡致使承租人的权利不能 得到有效的保障。有鉴于此，本文立足于在保障出租人合法利益的前提下， 提出房屋承租人优先承租权概念并对其进行初步的构建，力求弥补权利失衡 的状态以保障承租人合法权利的实现。 除了导论和结语，本文正文分为四个部分对房屋承租人优先承租权的法 律问题进行论述。 第一部分部分是对房屋承租人优先承租权制度逻辑前提的概述。国内外 至今尚无对优先承租权立法的实例，对于此概念也无统一的说法，因此笔者 认为有必要对此权利的基础性问题进行阐述，以明晰研究的对象和方向。结 合地方性法规中的相关规定和实践案例，笔者将房屋承租人优先承租权定义 为：租赁关系存续期间，承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等 条件下有优先于其他第三人承租的权利。由此概念可以探知承租人优先承租 权的特征主要表现在三个方面：1、此权利主要涉及房屋出租人、承租人和意 欲承租房屋的第三人三方主体；2、承租人优先承租权的客体是特定的，仅限 于原租赁合同中的标的物即租赁的房屋：3、优先承租法律关系中的权利义务 关系不是按照平等原则来解决，而是优先承租权人得凭借法律赋予的特权优 先实现自己的权利。当理清优先承租权的概念和特征时，优先承租权与优先 权、优先购买权等相似权利便自然不会混为一谈了。 合理界定房屋承租人优先承租权的法律性质，决定着对该制度进行立法 房屋承租人优先承租权问题研究 所采取的模式，同时也是解决相关争议的前提。承租人优先承租权是法定性 权利、形成权、既得权以及独存权。 第二部分是对房屋承租人优先承租权制度的客观基础和制度价值分析， 得出对房屋承租人优先承租权进行立法是可行且必须的这一结论。 首先，房屋承租人优先承租权有其存在的社会基础，主要体现在客观需 求和法律需求两个方面。房屋承租人优先承租权制度产生的客观基础是我国 房产租赁行业发展与完善的需要。承租人优先承租权的法律基础在于对出租 人的所有权进行必要限制的同时对于承租人权利进行保护。目前，我国法律 所确认的限制出租人所有权的制度主要有优先购买权和“买卖不破除租赁’’ 两种。由于适用规则上的限制，这两种制度对承租人权利的保护是十分有限 的，有必要从法律上赋予房屋承租人优先承租权来弥补对承租人的利益保护 的不足。 其次，房屋承租人优先承租权有其存在的制度价值。第一，确立优先承 租权制度有利于实现社会正义，这是法律追求的最高价值之体现。设定承租 人优先承租权是实现“实质公平的需要，是“保护社会弱者利益”的具体 化体现。第二，该制度的存在可以使已经建立起来的民事法律关系通过一定 的方式得到继续或维持，从而便利不动产的管理、使用以及维护，避免社会 财产的损害，这是该制度秩序价值的体现。第三，该制度的创设，除了旨在 维护社会正义、稳定社会秩序外，另外一个价值上的考量就是使房屋的效能 得以充分发挥，这就是其效益价值的体现。房屋承租人优先承租权的经济效 益价值首先体现在它的激励功能上，通过这种激励机制，就可以真正做到物 尽其用，充分挖掘出房屋的经济价值；赋予房屋承租人优先承租权还有利于 节约成本，减少社会代价。该制度的社会效益价值体现在：由法律统一规定 房屋承租人优先承租权制度的各个方面，人们对此权利就有一可视的预期， 基于这一预期，人们便可选择自己的行为以争取最佳的实际效果，从而提高 了该权利的运作效率，同时对于承租人这一弱势群体来说也是法律上的保护， 维护了社会正义。 第三部分笔者尝试从法律适用的角度对房屋承租人优先承租权制度行使 规范进行初步构造。就行使条件，笔者认为主要有以下四个方面：1、须有长 期合法有效的租赁合同关系的基础关系存在。2、优先承租权的行使主体是承 2