咸宁广场项目贷款评价报告.doc

咸宁广场项目贷款评价报告 CHAPTER ONE 基本情况 1．项目位置及环境状况 “咸宁广场”位于西安市碑林区咸宁西路29号，南临咸宁西路，东临东关南街，西距环城南路、环城东路、太乙路什字约50米，东距兴庆公园、西安交通大学约1000米。该地段距城区较近，交通便利，给、排水、供电、通讯等城市大配套设施齐全，周边有影响力的学校（西安交通大学、西安理工大学、西安交大幼儿园、附中等）、科研单位、医院、银行、邮电、公园等生活服务设施齐全。 2．项目状况 “咸宁广场”由陕西秦建房地产开发公司实施建设，该广场土地使用权总面积17.201亩，规划总建筑面积56341平方米。包括： ①框架—剪力墙结构、集高级公寓、住宅商场、写字楼为一体的综合楼1幢,总建筑面积47623平方米，其中综合楼地下一层，建筑面积5571平方米(含地下人防面积2000平方米)，裙楼（A座）地上为三层，建筑面积11676平方米，主楼分为中部办公楼（C座），建筑面积5750平方米；西部商住楼（B座），建筑面积11446平方米；东部住宅楼（D座），建筑面积13180平方米。地下一层按六级人防平战结合设计，平时作为设备用房及地下停车库使用，地上一层为商场，二至三层为餐饮、娱乐用房，主楼中部办公楼（C座）为地上十一层，其中四层为客房，五至十一层为办公用房，西部商住楼地上为16层，四至十六层为商住、办公等用房，东部住宅楼为18层，四层以上均为住宅。 商场、商住楼、写字间采用冷暖双制中央空调， ②七层砖混结构住宅楼（F座）1幢，建筑面积3804平方米。 高级石英砂喷涂外墙，铝合金外窗及封闭阳台，室内初装饰标准，电气及卫生洁具预留位置及接口。 给、排水、电、暖气、电话、有线电视、天然气等设备到位。 ③八层框架结构住宅楼（E座） 1幢，建筑面积4914平方米。 高级石英砂喷涂外墙，铝合金外窗及封闭阳台，室内初装饰标准，电气及卫生洁具预留位置及接口。 3．项目实施进度 该广场目前已完成征地、拆迁、安置、地质勘测、工程设计、招标、基础处理。项目相关建审手续包括立项、计划、定点规划、消防、人防、抗震审批已办理完毕，只需在市建委交纳城建费用后即可领取施工许可证进行施工。 4.工程实施计划 截止目前，该项目已完成征地、拆迁、安置、地质勘测、工程设计、招标、基础处理等前期工作。建审手续已完成立项、规划设计、消防、人防、抗震审查。已取得中华人民共和国国有土地使用证[西碑国用（2000出）字第239号]、中华人民共和国建设用地规划许可证[编号：西安市（98）32号]、西安市计划委员会文件[市计投发（2000）052号]、经西安市规划局局办公会议、规审处、总工办、消防局、抗震办、人防办审定后的总平面布置图、关于咸宁广场初步设计的批复[市建发（1998）025号文]等。 后续工程在资金到位的情况下按两期实施： 一期工程为综合楼地下室及三层裙楼工程和两幢多层住宅楼工程，建筑面积约25965平方米，其中综合楼地下室、裙楼17247平方米，两幢七层住宅楼建筑面积分别为3804平方米、4914平方米。 综合楼桩基工程已完工，地下室及裙楼后续工程计划于2001年3月开工，2001年10月主体封顶，2002年8月竣工。两幢多层住宅楼2001年3月开工建设，2002年6月竣工交付。 二期工程为综合楼中部办公楼、西部商住楼及东部住宅楼，建筑面积分别为5750平方米、11446平方米、13180平方米，计划与一期工程综合楼裙楼交叉施工，裙楼主体封顶后即开工，计划于2003年6月 竣工交付使用，工期18个月。 5．项目筹资方案： 已投入资金3500万元，主要用于征地、拆迁、安置、地质勘测、工程设计、基础处理及办理开工前相关手续。 向银行申请贷款2000万元，其中700万元用于交纳城建费用。实行抵押担保方式。抵押物采用已征用的17.201亩土地使用权(评估价值2370万元)及公司位于北关鸿海大厦十二层965.04平方米的办公楼(评估价值434万元)。 施工单位垫资建设至综合楼三层裙楼封顶，垫付资金约2200万元。 办理预售许可证，进行房屋销售，回收预售房款约 万元。为有利于资金及时回收，销售时，在工行办理有关个人住房抵押贷款手续。 6．项目销售计划 公司已与陕西盛方物业有限公司签订了主楼地下室及裙楼（建筑面积17247平方米）、主楼西部商住楼（B座、建筑面积11446平方米）的销售代理意向书，主楼中部并与陕西省烟草总公司就主楼东部住宅楼（D座、建筑面积13180平方米）、中部办公楼（C座）第十一层（建筑面积718.75平方米）、七层砖混结构住宅楼（F座、建筑面积3804平方米）、八层框架结构住宅楼（E座、建筑面积4914平方米）的定向开