园岭旧改项目市场分析报告.doc

谨呈：中信华南（集团）深圳有限公司 中信园岭旧改项目 市场分析报告 世联地产 2010年5月目 录 第一部分 项目本体分析及初步研判 4 一、项目分析 4 1.1 项目所在区域 4 1.2 项目用地范围与地块现状 5 1.3 项目四至 6 1.4 项目交通 7 1.5项目地块优劣势小结 7 第二部分 项目市场研究 8 一、深圳宏观市场分析 8 1.1 深圳一级市场分析 8 1.1.1 一级市场现状分析 8 1.1.2 深圳旧改供应趋势与分析 9 1.2 深圳二级市场分析 12 1.2.1 二级市场现状分析 14 1.2.2 二级市场未来供应与发展趋势 15 1.3 深圳三级市场分析 15 1.4 深圳宏观市场小结 15 二、区域市场研究 15 2.1 福田区一级市场分析 15 2.1.1 福田区一级市场现状分析 16 2.1.2 福田区旧改供应趋势与分析 16 2.2 福田区二级市场分析 18 2.2.1 福田区二级市场现状分析 19 2.2.2 福田区二级市场未来供应与发展趋势 19 2.3 福田区三级市场分析 19 2.4 福田区域市场小结 19 三、关内高容积率高端市场研究 19 3.1 关内高容积率高端项目板块分布及未来发展趋势 19 四、 项目市场小结 19 第三部分 项目定位 27 一、 项目SWOT分析 27 二、 项目属性定位 27 三、 项目客户定位 28 四、 项目战略及品牌意义 28 第四部分 项目估算 28  中信园岭旧改项目立项分析报告 第一部分 项目本体分析及初步研判 一、项目分析 1.1 项目所在区域 项目位于深圳市福田区，区域具体范围为：笋岗路、红岭路、红荔路和上步中路所围合的城市用地。该片区是深圳市的传统中心区段深圳第一批大型工业区服装布料批发行业建筑装饰材料批发汽车配件批发文具批发以及餐饮娱乐行业多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。是深圳人气最旺的传统商业旺区深圳品牌商场最多、经营面积最大、品种最齐全的家居片区占地面积28.8公顷位于深圳市中心北侧，毗邻福田中心区，面积146公顷2 项目用地范围与地块现状 用地范围： 项目用地占地面积共22万平米，如上图所示，分为ABCD四个地块： 地块 面积(㎡) 容积率 A 115577 1.5 B 33015 1.5 C 27559 1.5 D 44323 1.5 总计 220474 地块分布较为零散，东西跨度较大。 地块现状： 园岭新村共有楼盘100余栋，多为微利房，有少量商品房单位。小区多数楼盘都为上世纪80年代开发，学校、商业、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成了一个完善的自成体系的社区。 区域内主要学校： 学 校 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 教学班 等 级 园岭小学 23983 24070 79 广东省一级学校 园岭小学一分部 园岭小学二分部 红岭中学园岭初中部 广东省一级学校 基建幼儿园 4770 4020 10 深圳市一级幼儿园 深圳实验工交二幼 3200 2900 7 广东省一级幼儿园 小结： 1、区域内配套设施齐全，教育资源尤为丰富； 2、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭，参与拆迁改造，有利于提升该片区物业整体形象和档次，推进整个园岭片区的开发； 3、地块分割，周边未纳入拆迁的老旧建筑或对旧改项目有不利影响。 1.3 项目交通 外部交通： 项目周围交通便利，经由外围笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路 修建中的深圳地铁3号线一期工程起自红岭站，经罗湖到达龙岗，计划于2010年10月建成通车。二期工程则将向西连接福田。 1.4 限制情况 内部交通： 片区内，经由园岭中路、园岭入街、园岭东路、四街主要出入口笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路 地块被割裂成零散3块，不宜整体打造 片区多年无商品房供应，地块内住宅老旧，影响项目整体形像 学校影响项目豪宅私密性 基于以上分析,项目的强稀缺性远远大于劣势,具备豪宅的基础. 第二部分 项目市场研究 1、深圳宏观市场分析 1.1 深圳一级市场分析 1.1.1 一级市场现状分析 2009年深圳共成功出让土地19块，其中居住用地12块，商业性办公用地6块，商业用地1块。 12块居住用地分布在福田、宝安、龙岗三区，总用地面积52.7万平方米，同比减少35.9%；总建