某品牌家居特定资产收益权项目集合资金信托计划尽职调查报告.doc

XX?呼市XX特定资产收益权项目 集合资金信托计划 尽职调查报告 XX信托有限责任公司 2011年9月 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 本报告已经部门审核通过。 项目经理签字： 部门经理签字： 2011年09月07日 目录 一、 前言 1 （一）项目背景 1 （二）公司收益 2 二、 信托方案 2 （一）信托产品基本要素 2 （二）交易结构图 3 （三）交易过程说明 3 （四）抵押担保措施 4 （五）其它信用增级手段 4 （六）信托资金监管 4 （七）保证金支付监管方式 5 三、 交易方情况 5 （一）公司基本情况 5 （二）公司经营情况 6 （三）公司财务状况 6 （四）公司对外抵押担保情况 9 （五）公司高管 9 （六）关联方及关联交易 10 （七）诉讼和仲裁情况 10 四、 拟融资项目情况 10 （一）项目概况 10 （二）项目经营现状及规划 14 （三）项目证照取得情况 16 （四）项目分析 17 （五）项目经济分析 22 （六）融资计划及用途 29 （七）项目资金投入及资金来源 29 （八）还款来源 29 五、 保证人分析 31 （一）保证人基本情况 31 （二）保证人经营情况 31 （三）保证人财务分析 31 （四）保证人担保能力分析 34 六、 抵押/质押物分析 34 （一）抵押物情况 34 （二）抵押物价值分析 35 （三）项目四期土地的解押事宜 37 七、 风险揭示及管理措施 38 （一）房地产行业风险与控制 38 （二）还款风险及其控制 38 （三）资金挪用风险与控制 39 八、 项目可行性分析 39 （一）合规性评价 39 （二）财务可行性分析 40 （三）风险可控性分析 40 （四）操作可行性分析 40 （五）信托项目净资本扣除和风险资本占用情况 41 九、 结论 41 （一）项目总体评价 41 （二）项目结论 42 前言 （一）项目背景 内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”）于2005年4月，通过招牌挂方式获得东库街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于2006年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担东库街XX世纪广场的项目开发。本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。本项目规划占地面积127,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,096平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。 2009年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，东库街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于2010年9月与上海XX企业管理有限公司（以下简称“XX公司”）签订合作协议，由XX公司负责家居商场的招商、运营工作。 本项目于2010年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层XX一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于2011年5月取得二期的施工许可证，包括5层XX商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。 本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。 内蒙古XX向我司提出融资申请，金额不超过3亿元，信托期限分别为12个月（0.5亿）、18个月（1.5亿）和24个月（1.0亿），以其公司拥有的XX世纪广场项目的三四期土地使用权（占地面积54,339.81平方米）、一二期在建工程及分摊土地面积（在建工程86,557.53平方米，分摊土地24,822.89平方米）作为抵押物提供抵押担保。同时内蒙古XX的母公司内蒙古XX房地产开发有限公司和融资方的实际控制人蔚然风为融资方的上述信托贷款提供连带责任保证担保。 我司拟以购买内蒙古XX项目收益权的方式，给予内蒙古XX进行融资，内蒙古XX定期支付特定资产收益，若有不足，由内蒙古XX进行补足，信托计划到期，由内蒙古XX按照特定资产收益权转让价格分期进行回购。 （二）投资者收益及公司收益 本项目预