某地块可行性报告及项目建议书.doc

XX地块 可行性报告及项目定位 中山市花园项目策划部 前 言 目录 市场篇 项目概况 项目SWOT分析 定位篇 一、市场篇 1、环XX房地产概述 根据项目地理位置及初步客户来源，环XX房地产包括XX本地房地产以及与其紧密相关的顺德容桂房地产。 XX房地产概述 A、起步晚，虽发展较快，房地产仍不够成熟 XX镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。随着近年XX镇城镇性质特色小家电基地的确立，工业强镇模式的推动，促使全镇经济飞速发展，以及和北部近临的佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，XX房地产发展环境得到较大地改善，较快速地发展。由原仅老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛的原始房产，演变成多家楼盘的多方面竞争开发。 B、楼盘自主聚集，工业掺和其中；品牌开发商进驻，促进发展 纵向来看，目前在售的几个大型楼盘都集中在XX南部，即105国道和东阜公路所围合成的“冂”内（如下图），XX镇政府位于此区内，为规划的镇中心区及永益居住片区，配套和设施相对成熟，XX大桥直通小榄车站仅5分钟车程，相对临近小榄镇，是此批楼盘地理位置卖点之一。而我项目450亩及250亩地块所处的XX镇北部现暂没有任何在售楼盘。 横向来看，由于105国道旁东西方向工业的零散分布，自主形成国道西方向为工业集中区，国道东方向为楼盘聚集区，但其中楼盘聚集区参杂零散的工业厂房，居住环境受到一定影响。 2007年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻XX，圈地360亩，从而一定程度促进XX房地产的发展。 容桂房地产概述 A、容桂房地产荣登顺德之首，外来知名开发商的进驻促使发展迅速 根据顺德商品房交易信息网发布的最新一期成交信息，容桂的房产日成交量位于10镇之首。宜商宜居魅力小城已成型随着知名开发商的进驻，容桂房地产商界已被注入崭新的开发理念，外来“大鳄”的进驻，使容桂的产品结构更加完整，产品档次的提升、城市配套建设的完善，也使容桂的高端需求，进一步提升了容桂房地产业的整体水平。本土优势先拔头筹　　凭着对本土地理环境与人文风情的了解，不少本土开发商在“大鳄”进驻前就抢得了桥头堡。地产界的最核心价值就是地段，本土开发商宏泰来就是凭借对容桂的长期了解，把握住了最核心的地段——广珠轻轨沿线轻轨眉蕉河的美化改造工程打造容桂中心商圈等利好因素宜商宜居魅力小城 楼盘 逸湖半岛 佛奥xx花园 东御世家 金凤湾畔 穗茵庭 合计 一房 30 0 0 0 120 150 二房 128 0 20 97 208 453 三房 310 140 150 168 230 998 四房 158 210 40 165 42 615 五房 92 150 0 20 0 262 复式 28 0 0 0 0 28 别墅 0 150 0 0 0 150 合计 746 650 210 450 600 2656 从图表看出，三房和四房是XX房地产市场户型规划的主流产品，两种产品比例之和高达60%，这说明目前XX房地产市场发展逐渐向中大户型转变，以大五房、复式、别墅为主的享受消费型占到17%，市场定位有向高端客户看好的趋势。以一房和公寓为代表的小户型，在工业区周边尚有一定市场（以上统计的户型比例数据来源于五个楼盘的部分数据，供做参考）。 C、佛山“大鳄”佛奥地产楼价飙高，整体推售策略较单一 楼盘 逸湖半岛 佛奥xx花园 东御世家 金凤湾畔 穗茵庭 均价比较 3600元/㎡ 4200元/㎡ 3300元/㎡ 3600元/㎡ 3300元/㎡ ①佛山“大鳄”佛奥地产xx花园楼盘售价渐渐拉近与周边的小榄、古镇楼盘价格的距离； ②在各楼盘推售策略中，主要宣传推广以开盘活动和常规户外广告投放为主，推售策略较为单一，销售较为冷清。 D、外来客户群构成主要成交客源 调查中反映，小榄、佛山客户群受房价洼地效应影响，部分选择在XX置业，估计为经济能力较差的靠近XX的打工一族，两地置业者约占整体50%左右，XX本镇居民占到30%，外来其它置业者约占20%。外来客户构成XX房地产市场消费的主动力。 容桂部分楼盘情况 因时间较为仓促，仅对容桂靠近项目附近的两个盘进行踩盘，具体情况如下： A、凯蓝名都 发展商：瑞丰地产·佛山凯蓝房地产有限公司 总代理：中地行 位置：容桂文海中路，离项目约15分钟车程 占地： 均价：5000元/平方米 户型分析： 户型 套内面积 数量 比例 二房 56.27-64.5 121 17% 三房 71.26-79.87（小三房） 231 58% 101.46-107（大三房） 180 四房 126.87-127.92 180 25% 合计 712 100% B、保利·百合花园 发展商：保利地产 位置：容桂文海西路，离项目约17分钟车程 占地：5.4万平方