济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目可行性研究报告.doc

济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目 可行性研究报告 ? 山 东 国 源 设 计 咨 询 有 限 公 司 二〇一四年三月 兖州区华浩花园棚户区改造项目 可行性研究报告 项目概况 1．名称、位置与规模 《兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目》位于济宁市兖州区的北侧 （见附图） 建设地址建设规模投资估算该项目总投资估算为27446.91万元，（其中，棚户区改造回迁安置投资19212万元，）建筑工程费17217万元，土地费用2700万元，前期工程费2600.56万元，基础设施建设费2169.09万元，其他费用696.88万元，预备费1269.18万元，销售费用423.90万元，管理费用370.30万元。 资金筹措该项目建设资金除申请上级补助资金外，其余全部由企业自筹解决。 主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表 序号 名称 单位 数据 Ⅰ 项目设计参数 　 　 1 房地产开发产品总建筑面积 平方米 94968.00 1.2 地上建筑面积 平方米 94968.00 1.2.1 商业建筑面积 平方米 19968.00 1.2.2 住宅楼建筑面积 平方米 75000.00 Ⅱ 经济数据 　 　 1 总投资 万元 27446.91 2 开发产品投资 万元 27446.91 　 其中：财务费用 万元 0.00 3 单方价格 元/平方米 2869.52 4 资金筹措 万元 27446.91 　 其中：资本金 万元 27446.91 　 借款 万元 0.00 　 预售房款 万元 0.00 5 经营收入 万元 42390.00 6 经营成本 万元 26652.71 7 经营费用 万元 794.20 8 应缴税金 万元 6469.93 　 经营税金及附加 万元 2373.84 　 土地增值税 万元 1271.70 　 所得税 万元 2824.39 9 利润总额 万元 11297.55 10 税后利润 万元 8473.16 Ⅲ 财务评价指标 　 　 1 投资利润率 % 41.16% 2 投资净利润率 % 30.87% 3 投资利税率 % 23.57% 4 资本金净利润率 % 30.87% 5 全部投资内部收益率（所得税前） % 29.48% 6 全部投资投资回收期（所得税前） 年 3.22 7 全部投资内部收益率（所得税后） % 22.40% 8 全部投资投资回收期（所得税后） 年 3.37 《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔327国道与已交付使用的“丽都花园”居住区及“古城煤矿”居住区毗邻，西侧与“五圣堂社区”成为一体。 与《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区毗邻的“丽都花园”居住区始建于2008年，最早的居民为老西南角地区的拆迁户，经过近6年的扩建和发展，“丽都花园”地区已经成为广大拆迁居民及购房户的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。本地区经过6年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。 在《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（兴隆农贸市场）、早市一个（古城小区早市）、学校三座（文化路小学、实验高中、兖州专业技术学校）、幼儿园二座、邮局一个。在“兖州华浩花园棚户区改造项目”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大、小型超市，文化娱乐场所、健身锻炼场所及饮食服务场所。随着“兖州华浩花园棚户区改造项目”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为100余万平方米、配套齐全的大型居住片区。 ? 《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的向北方向约2公里处，是兖州高新工业园区工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，西北风不是兖州区的主导风向，因此兖州高新工业园区对《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。 “兖州华浩花园棚户区改造项目”南部规划中的兴隆寺旅游区，其北部边界距《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区约2公里，该旅游区的兴建对济宁市兖州区，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。 2．建设用地的获得 该项目区位东起中御桥北路西、北环城路北、益海嘉里（兖州）工业有限公司以东。九州建材城及老建筑二公司及部分原居住的居民。因原住宅区住房破旧，面积过小，配套不完善，居住户无暖、无气，居住条件较差。因此，市政府为改善居民住房条件，决定2015年对华浩花园棚户区进行改造。