第三节 房屋维修工程的组织与管理.pptVIP

第三节 房屋维修工程的组织与管理 一 计划阶段 二 实施阶段 三 整理阶段 一 计划阶段的工作内容 （一）房屋的劣化诊断 （二）工程方案的制定 （三）维修工程招标 （一）房屋的劣化诊断 房屋的劣化诊断可以利用房屋质量等级鉴定和房屋安全检查的结果。 （二）工程方案的制定 根据房屋劣化的状况来确定房屋维修工程的规模、材料、经费和管理事项。 （三）维修工程招标 1 招标文件的制作 内容： 甲乙双方在合约中的责任条款 工程技术上的规格要求 2 招标的实施 （1） 招标方式的确定 方法的选择应视情况或业主的要求而定。 （2）投标者资格审查和考核 （3）开标和评标 二 实施阶段的工作内容 （一）施工前工作 1 对《施工计划书》进行再确认 2 做好对住用者的宣传 （二）施工中的工作 1 施工技术管理 2 工程检查和技术复查 3 施工材料的检查验收 （三）施工后的工作 进行维修工程的竣工验收。 条件与标准： 1 房屋交验条件 2 质量检验标准 三 整理阶段的工作 查验相关材料： 1 工程质量保证书 2 房屋维修工程合同 3 施工计划书等工程量文件 4 房屋劣化调查报告 5 工程记录以及监理报告书 第四节 房屋维修标准和考核指标 一 房屋维修标准 1、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。 2、装修工程 a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。 3、楼地面工程 a.木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。 　4、屋面工程 a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。 d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补结构损坏的，应加固重做。 e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。 5、饰面工程 a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 b.外墙勒脚损坏的，应修复。 c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。 d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。 　　6、油漆粉饰工程 a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。 c.木地板原油漆褪落的，应重做。 d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。 e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。 二 房屋修缮工程技术经济指标 1.主要经济技术指标 （1）房屋完好率50％～60％； （2）年房屋完好增长率2％～5％。年房屋完好下降率不超过2％； （3）房屋维