房地产开发作业全流程简介.ppt

一、图纸会审 一）施工图内审 二）施工图会审 二、施工用水 三、施工用电 四、施工用水排放 五、通讯设施 六、施工道路 七、场地平整 八、委托现场地质勘探 九、施工组织审定 第四部分 工程施工管理 一、工程部（甲方） 二、质量技术监督站 1、实验室：水泥、沙、钢材的检验 2、钢材抗拉、压 3、混凝土的实验：C25、C30、C35 4、防雷、实体检测、沉降观测等 三、监理公司 1、四控 a、质量；b、进度、C、安全、D、造价 2、二管 A、信息管理（工程隐蔽资料，材料报验等） B、合同管理 3、一协调 甲、乙、监理公司三方的协调 第五部分 房屋销售 一、产品定位 二、市场调查 三、客户群体的选定比例（蓄水） 四、开盘 第六部分 房屋交付、物业移交接管 一、工程竣工前物业进入，工程部、物管相互配合 二、物业提前进入避免维修等一系列所需解决问题 第七部分 工程备案 建设局 质量技术监督站 档案馆（施工资料） 事先备案 施工后备案 备案许可证 * * 房地产开发作业全流程简介 目 录 一、投资立项 二、前期工作 （土地证——项目选址意见书——建设用地规划许可证—— 建设工程规划许可证 ——施工许可证） 三、施工准备 （图纸会审、五通一平 、施工组织设计审定） 四、工程施工管理 五、房屋销售 六、房屋交付、物业移交接管 七、工程备案 八、规划验收、产权办理 九、项目总结 第一部分 投资立项 一、项目建议书（委托专业机构编制） 1、项目建议书的作用： 1）、国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项； 2）、批准立项的工程可进一步开展可行性研究； 3）、利用外资的项目，只有在批准立项后方可对外开展工作。 2、项目建议书的编制：委托咨询单位、设计单位编制。 3、项目建议书的主要内容： 1）、建设项目提出的必要性和依据； 2）、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 3）、资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析； 4）、投资估算和资金筹措设想 5）、项目进度安排 4、项目建议书的审查 5、项目建议书的报批（主管部门及各经济发展局） 项目建议书通过批准获得批准书后，即可进入可行性研究阶段，并形成可行性研究报告供项目决策。 二、可行性研究报告（委托专业机构编制） 1、研究项目的必要性和现实性：市场调查、资源调查。 2、方案选择和技术可能性：建设地点选择（可委托具备相应 资质的规划设计单位编制选址报告）、建设场地地震安全 性评价（委托地震评价机构作出，上报地震办审批）、建 设项目环境评价（委托环保部门作出，上报环保委审批）、 确定生产工艺（工业项目）。 3、研究经济上的合理性：工程成本与利润分析 4、研究实施方法：编制建设总进度（设计、施工、交付使用） 5、编制可行性研究报告 6、组织审查 7、上报审批获得批准书（主管部门及各经济发展局） 8、可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划部门的选 址意见书。 9、选址意见书的申请流程：建设单位填写申请表，附送经批准的项目建议书、地形图三份、选址论证报告、其他相关文件。 10、规划部门核发的审批文件：建设项目选址意见书一份、核发通知一份、盖有规划专用章的核定设计范围图一份。 11、建设单位取得建设项目选址意见书后，委托设计时注意事 项：申请建设项目选址意见书同时，应征询消防、环保、 卫生防疫等部门的选址意见；对提出的规划要求要认真落 实；取得建设项目选址意见书后六个月内，持批准的可行 性研究报告，向规划部门和有关部门报送设计方案及有关 文件、资料，届时，如可行性研究报告未获批准又未申请 延期的，建设项目选址意见书自动失效。 12、建设项目选址意见书核发通知提出的主要规划设计要求有： 建设用地面积、建设面积、容积率、绿地率、建筑密度、建 筑退让道路规划红线距离、建筑后退基地边界距离、建筑高 度、基地主要出入口设置、建设基地标高等。 三、房地产开发项目立项 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 对房地产项目开发来说，立项阶段主要工作为： ?1、项目开发前期调研 项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市 场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能