房地产经营与估价专业毕业论文开封县物业管理中存在的问题及对策.doc

目 录 论 文 摘 要 2 一、房地产开发与物业管理的相互关系 3 （一）房地产开发是物业管理的基础 3 （二）良好的物业对房地产的发展有促进作用 3 二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题 4 （一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接 4 （二）相关法律法规不健全 4 （三）产权多元化、管理复杂化 4 （四）物业管理公司自身存在的问题 5 （五）业主自身的问题 7 （六）业主委员会成立、运作困难和操作不规范 9 （七）开发商的遗留问题难以兑现 9 （八）物业公司市场化程度不高 10 三、解决开封县房地产物业管理中问题的对策 11 （一）提前介入 11 （二）加快物业管理立法 11 （三）加强物业公司的资质管理 11 （四）提高服务质量和增加服务种类 12 （五）明确物业管理职责，进行责任划定 12 （六）明确物业服务项目以及明确收费标准，强化物业公司的资金管理 13 （七）提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作，构建和谐社区 16 （八）改革物业管理行业用人机制 16 参考文献： 16 论 文 摘 要 本文通过分析开封县房地产物业管理企业的现状，深入研究在物业管理企业存在的问题及产生原因，并分别从开发商、物业管理公司、业主、社会及相关法律等几个方面具体有针对性地提出相应的解决措施，以引起社会广泛的关注，并给予物业管理工作理 解与支持，共同促进开封县物业管理行业的发展与繁荣。 关键词：开封县 物业管理 问题 对策 开封县物业管理中存在的问题及对策 高晶晶 （开封大学 房地产经营与估价专业） 房地产开发最长可达3-5年，而物业管理工作则长。从延长物业寿命、完善使用功能来看，物业管理项目就是房地产的第二次开发。 市场化程度不高，也大大阻碍了物业行业的发展。开封县祥符花园位于开封县中部，小区的物业由开发商的物业公司接管，小区绿化无人打理野草丛生个别业主竟然把花池当起了自己的菜园子种青菜有的将垃圾倒在绿化区使大面积的绿地夭折脏乱不堪的地面到处乱七八糟张贴的小广告恶意的开锁公司的堵锁眼事件雨雪天气更可气因为排水不畅地下室严重进水大雨天的下水道竟然还从地下往小区里面冒水 三、解决开封县房地产物业管理中问题的对策 （一）提前介入 由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。 对涉及物业整体质量的有关方面，物业管理公司代表业主的利益对整个工程及其配套设施参与管理，提出建议，进行检验，实现物业周边环境的合理布局，弥补建管脱节的先天不足。同时明晰业主与物业相关的产权关系，明确责任，避免日后产生不必要的纠纷，为业主入住后提供高质量的管理服务创造便利条件，使物业更加满足业主的使用要求。 物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。所以，《前期物业管理协议》签订是十分有必要的。而且，签订之后，也不需担心后期业主入住时，已签订《前期物业管理协议》的物业公司抱着先入为主，尘埃落定的思想不好好为业主服务。因为《前期物业管理协议》是由于业主入住的先后，也有由于开发商的分期开发，为了便于小区管理而订的前期的，临时性的物业管理协议。而且，在业主委员会成立后，该协议也就自动失效了，业主委员会还是可以正常行使选聘和解雇物业管理公司的权利。 （二）加快物业管理立法 市场经济是法制经济，物业管理是一种为房屋所有人或使用人提供综合服务的市场行为，因此政府物业管理主管部门和法律部门必须从国家法律的角度制定有关权威性的、统一的物业管理基本法律、法规及实施细则，建立一套完整的物业管理法规体系，规范政府、房地产开发企业、物业管理企业和业主的行为，如在我国2003年9月国务院出台了《物业管理条例》和2008年2月国务院出台了《住宅专项维修资金管理办法》以及2007年《物权法》的颁布实施的基础上，开封市人民政府于2010年8月13日市政府第30次常务会议通过的《开封市物业管理办法》（开封市人民政府令第29号）3 1