水城县双水大道北地块可行性报告.ppt

* 水城县双水大道北侧地块 可行性分析报告 高登（青岛）投资顾问有限公司2011-10-26 【目录】 一、主要在售项目情况 二、市场供应产品特征 三、市场目标客群研究 四、目标市场定位及产品定位 五、项目分析及产品设计建议 一、工程计划 二、销售计划 一、一期的投资收益分析 二、二期的投资收益分析 三、项目整体投资收益分析表 第一部分 地块概况 一、双水县的基本情况 二、宗地位置 三、宗地现状 四、周边环境及配套 五、土地价格 第二部分 市场情况 第三部分 开发计划 第四部分 投资收益分析 第一部分 地块概况 【地块概况】 一、水城县基本情况 水城县，六盘水市双水新区，2003年10月经国务院批准，水城县政府驻地从黄土坡搬迁至双水，城市发展定位为“山水园林城市”和六盘水市现代物流中心 ”，城市的发展方向是六盘水物流中心和贵州西部物资集散地，目前全县人口70万人，但是农业户口客户占总人口超过95%，工业上已经形成了煤炭化工和电力为主的支柱产业。城市建设已经形成了明硐水库景区、行政文化区、红山工业区、原居住区、商业区和未来居主要供应区。 明硐水库景区 行政文化区 居住区、商业区 红山工业区 将来住宅的主要供应区 【地块概况】 二、宗地位置 地块 水城县一小 广场 项目地块位于水城县行政文化中心位置，地块周边分不了水城县主要机关部分和文化广场，地块临近水城一小，距离第一中学1.8公里，背山面城，但是地块周边缺乏必要的生活配套。 行政文化中心 明硐水库景区 原居住区、商业中心 新居住区 【地块概况】 三、宗地现状 地块 水城县一小 双水 广场 500米 水城县一中 166米 100米 地块方正平整，没有拆迁建筑，地块上方无高压电缆，地块北侧是水城一小，东侧是水城县主要机关部分，南侧是双水大道，双水大道南侧是双水广场、双水县主要机关部门，地块西侧是水城县政府等机关部门以及部分住宅用地，周边环境干净、安静、有教育配套，但是住宅较少、缺乏生活配套，居住氛围不理想。 地块宽100米，长166米，总计25亩，地块面积在双水住宅小区中属于较小地块，没有规模优势。 【地块概况】 四、周边环境及配套 地块 水城县一小 双水 广场 双水广场 双水大道 500米 水城县一中 地块位于水城县行政文化中心位置，周边分部了水城主要机关部门以及双水广场、水城一小、水城县一中等单位，居住环境安静，交通方便，距离学校较近，但是周边居民小区少，缺乏生活配套和居住氛围，生活便利性差，不过地块区域市场预期看好。 【地块概况】 五、土地价格 1、土地面积 本项目土地面积25亩，容积率5（暂定，开发商可以根据需要调整）； 2、土地价格 本项目土地地价为120万元/亩； 3、容积率及建筑结构 容积率5（暂定，开发商可以根据需要调整），项目建筑结构为多层洋房和高层，总建筑面积为8.3万平米； 4、楼面地价 按照土地价格每亩120万，土地总价款3000万元，楼面地价360元/平米。 第二部分 市场情况 【市场情况】 一、主要在售项目 郎明阁 祥和人家 卡达凯斯 世纪雅苑 新加坡花园 【市场情况】 一、主要在售项目 郎明阁 徽派建筑 项目概况： 项目一期由七栋多层和两栋高层组成，户型面积跨度较大，在70-140平米之间，目前项目主体已经封顶，多层2011年年底交付，高层2012年到年底交付，二期三期未动工。 项目价格： 均价2800元/平米 销售率： 2011年4月开盘项目政府机关团购60%，目前销售率达到90%。 房源销售情况： 剩余户型大部分在140平米左右，畅销户型在70-120平米之间 祥和人家 项目概况： 项目二期两栋多层，在80-140平米之间，目前项目主体已经封顶。项目后续还有三期四期。 项目价格： 高层均价2500元/平米 销售率： 项目2011年4月开始认筹，将于2011年11月6日开盘，目前认筹率80%。 房源销售情况： 剩余户型大部分在140平米左右 【市场情况】 一、主要在售项目 卡达凯斯 西班牙风格建筑 项目概况： 项目二期四栋小高层，在68-110平米之间，目前项目主体即将封顶。项目后续还有三期四期。 项目价格： 高层均价2800元/平米 销售率： 项目D1D2号楼，共72套，面积区间75-85平米，开盘时间7月，销售率85%，项目F号楼，共70套，面积区间68-110平米，开盘时间9月份，销售率50%，项目G号楼，共计60套，平层46套，面积区间64-79平米，14套跃层住宅面积140平米左右，未产生销售。 房源销售情况： 剩余户型集中在全北向房源。 【市场情况】 一、主要在售项目 【市场情况】 二、市