湘潭九华造纸厂地块项目可行性报告(含经济数据).doc

湖南宝安鸿基房地产开发有限公司 （湘潭九华造纸厂地块项目） 可行性研究报告 宝安地产营销部 二零一三年十一月十一日 目 录 前 言 4 第一部分：项目决策背景及摘要 4 一、 外部环境 4 二、 内部因素 6 第二部分：项目概况 6 一、 宗地位置 6 二、 宗地现状 13 三、 项目周边的社区配套 15 四、 项目周边环境 17 五、 大市政配套 18 六、 规划控制要点 18 七、 土地价格 19 第三部分：SWOT分析 19 一、 地块SWOT分析 19 二、 项目SWOT分析 21 第四部分：法律及政策性风险分析 23 一、 合作方式及条件 23 二、 土地法律性质评估 26 三、 取得土地使用权程序评估 26 四、 土地性质变更的评估 26 五、 政策性风险评估 26 第四部分：市场分析 27 一、 湘潭土地市场 27 二、 湘潭市商品房市场情况 31 2012年湘潭市商品房市场情况 33 2013年上半年房地产交易行情报告 33 1年期内湘潭房产市场分析 34 三、 区域内供应产品特征 38 四、 产品定位及建议 50 （一） 项目综合分析 50 （二） 定位策略 51 （三） 产品定位 51 第五部分：规划设计分析 51 一、 初步规划设计思路 51 第六部分：项目开发 52 一、 土地升值潜力初步评估。 52 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 53 三、 工程计划： 53 四、 销售计划： 53 第七部分：投资收益分析 54 一、 成本预测 54 二、 税务分析 54 三、 经济效益分析 55 四、 项目资金预测 56 湘潭九华地块可行性报告 前 言 随着宝安地产在湘潭市场的知名度逐渐加强，集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。而湘潭市场的占有率及市场影响力与品牌不相匹配，随着长株潭融城的实际实施，湘潭将迎来高铁与城际的发展时代，在此阶段特考察以下地块，为公司发展提供参考。 第一部分：项目决策背景及摘要 外部环境 以此为契机，湘潭房地产市场进入发展的快车道，楼市供应量出现井喷，市场成交量及成交均价双双拉升。 辖湘潭县、湘乡市、韶山市三个县（市）和雨湖、岳塘两个城区，总面积5015平方公里，总人口282万人。湘潭地处湘中偏东，与长沙、株洲各相距约40公里，成“品”字状，构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”地区。高速路拉通、三城一体化公交运营及城际铁路启动，加速了湘潭城市化进程，增强了城市竞争力，湘潭对外的吸引力得到了巨大提升。 湘潭是一座历史文化名城，它历史悠久、人杰地灵，诞生了毛泽东、彭德怀、陈赓、谭政、萧三、齐白石、张天翼等英才； 湘潭历年城镇人口增长趋势 湘潭在2010年-2012年的三年间，城镇人口迅速增长，至2012年城镇人口超过150万人，为城市房地产的快速发展提供了强有力的市场需求保障。 湘潭历年GDP与固定投资增长情况 湘潭GDP整体以13%以上的年增长率稳步增长，2012年GDP实现了1282.35亿元，同比增长14.05%，在湖南省排名第七名。 湘潭固定资产投资整体以20%以上的年增长率增长，2012年实现893.86亿元，同比增长37.5%。 湘潭2012年常住人口为278.1万人，人均GDP达46111元，位列全省第二名。 湘潭城市居民人均可支配收入与人均消费性支出 湘潭城市居民人均可支配收入持续稳定增长，年增长率保持在12%以上，2012年达到23402元，位列全省第3名。湘潭城市居民的购买力越来越强。 湘潭产业结构比重变化 湘潭产业结构历来以第二产业为主，且近年来占比稳步上升，2012年占比超过整体的59%。第二产业以制造业及深加工业等劳动密集型产业为主。 长沙市河西先导区对本案区域的影响：大河西先导区总用地1200平方公里，其中建设用地规模420平方公里，总体划分四大板块：岳麓山板块、滨江新城、梅溪湖、洋湖烷四大板块；而以含浦洋湖烷为主体的板块近年来发展突出，连接长株潭高速，向南直接幅射湘潭，省城发展中西南向运动的趋势非常明显，而湘潭九华新城北区板块占具优势； 宗地所属地域西临湘潭大学城，有着湘潭大学、科技学院、软件职业学院等数万师生；具有浓厚的人文环境。 内部因素 该项目启动对于当下宝安地产在湘潭品牌位置将得到很好的提高：九华为市热点开发片区；片区品牌开发商云集（如五矿、富力集团），以利于形成良好的品牌共识；对于北上省府发展积累宝贵的经验；改变单盘运作的困境，节省平均人力成本；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第二部分：项目概况 宗地位置 宗地位于湘潭市九华经济开发区，九华大道与二环线交汇处。原系九华造纸厂所在地，系工业用地，后经土地变性，转变为住宅商业建设用地；产权归属为金九置业公司，