大型城市商业综合体与研究：中日案例比较的分析.docVIP

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析 杨宝民 江禾 杨宝民，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEW MALL）商业管理有限公司总经理。 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型城市综合体，购物中心与白领百货经营。QQ:465333227 电子邮件：hcy71420@szonline.net 江禾，新加坡星联国际不动产机构中国区总裁，清华大学EMBA。 大型城市商业综合体研究的意义 大型城市综合体是经济发展的要求 高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 城市综合体的经营管理 我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。 日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海　深圳 青岛 西安 大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。建筑综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。5分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路5分钟，便可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看看也是十分享受）。在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员（FAIA）Jon Adams Jerde等第一次访问福冈是在1988年5月。桌子一边是客户公司经验丰富的业务员，另一边是Jon Adams Jerde和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造的剧本恐怕也无法表达出们这次见面的情景。们受到了思想开阔又有远见的的热情款待，这甚至在也不多见。　　 图6福冈运河城场地形态 公共空间的设计大于单个店铺的设计，只有通过公共空间的良好设计才能富有变化吸引顾客停留更多时间，让人们舍不得离开。 博多运河城博多运河城博多运河城甚至可以当作“自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发的城市复兴项目。现在，东京六本木已经接过了这一荣誉，们同样也参与了这个项目。博多运河城的成功与教训指导了们在东京六本木山项目的工作。在很多方面，博多运河城实现了Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的灵感——关于社区、活力和建筑。对而言，这就如同美梦成真。 图7 福冈博多运河城开发与运营的系统流程 通过调查研究，博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见，在经营方面福冈具有支撑大型城市综合体的市场条件，同时希望目的地式的综合体开发，促进城市旅游业。事实证明，项目开业后吸纳了更多游客前来福冈考察消费，成为日本前四名最吸引顾客人流的目的地，运河城经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度。 日本大型综合项目博多运河城 图8 运河城项目对运河的最大限度借景 图9 福冈运河和购物中心局部之间的关系处理 图10 福冈博多运河城项目航拍相片 城市综合体的酒店大部分是五星级酒店，对于建筑和设施具有明确要求，以南宁的航洋国际城酒店为例，其规模为4.6万平方米： 表1万豪酒店