东莞房地产市场情况的分析报告.docVIP

城区地产：东莞地产走势的风向标 　　由于主城区是城市行政、文化、商务的中心区域，因而主城区在2010年没有悬念的依然是东莞最受关注的重点区域，也是发展商抢滩大战的兵家重地。2010年，包括东城、南城、莞城、万江四区在内的主城区，不管是价格，还是受关注度，都走在了东莞各镇街的前端，供应量相对2009年也有了一定的释放。不过，让主城区更受瞩目的，是区域在刚性自住需求释放情况下，持续呈现供不应求的格局。 　　据了解，2010年主城区四大区域均有新项目入市供应，而供应产品呈现出百花齐放的局面，从一房、两房到三房、四房，从洋房到别墅，在主城区范围内均有产品供应。而区域价格，在置业需求相对集中而供应稍嫌不足的格局下，亦将保持在一个相对高位。 　　南城 　　供求表现有点失衡 　　近几年来，随着行政中心的南移，CBD的快速发展，城市建设的推进，南城已成为东莞白领阶层、中产阶级，甚至是塔尖阶层的置业首选区域。这也使南城近年来的成交量一直保持在全市各镇街的前列。据东莞中原地产研究部第一季度成交监测，从各区域成交情况来看，2010年第一季度，南城区域依然以卓越的成绩占据首席位置，高出第二名的东城近10万平方米。 　　南城的受宠度由此可见一斑。 　　而在近年来持续受宠的情况下，发展商也开始扎堆于南城的开发，这使南城多年来的产品供应结构相对比较丰富，2010年也不例外，市场供应产品虽然较偏重于大户单位，但就整体而言，南城供应产品户型从一房到五房、复式，甚至包括别墅等，一应俱全，同时，供应项目依然分布在中心区、东莞大道沿线和水濂板块等多个区域，为不同需求的购房者提供了较多的选择。 　　与成交量领跑相对应的，却是年内供应量相对较少。东莞中原地产研究部经理车德锐向记者介绍说，虽然2010年南城的产品线比较丰富，但南城今年的新入市项目数量较少，仅香榭丽舍等个别项目，供应量主要集中在几个大盘的后期开发，如中信·凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、江南第一城、世纪城、御花苑、御泉山等盘，新入市项目偏少，可售存量有限。东莞置业者比较青睐的西平片虽然近几年时有地块出让，但能在2010年年内推出的项目不多。区域整体供应量在2010年也明显收紧，全年新增供应约60万平米。而按照南城近年来的需求来看，区域2010年正常的需求规模在80万平方米。 　　供应偏紧似乎成了南城楼市2010年的主旋律。 　　影响市场的还不仅限于此。从南城2010年的供应来看，南城供应项目主要集中在几大品牌发展商开发的大盘，如光大地产的景湖时代城，万科的金域华府，中信的凯旋国际、森林湖、宏远的江南第一城等，容易形成卖方市场占据上风的格局。与此同时几大项目占据了南城最具地段优势的西平、科技路、东莞大道沿线等重点板块。行内人士分析表示，地段优势、生活配套完善、品牌发展商打造等各方面条件的综合，可能使南城较易出现价格保持坚挺的情况。?东城 　　豪宅市场价格仍坚挺 　　作为东莞的传统热点区域，东城在2010年也不示弱于人，天骄峰景、星河传说、黄旗印象、锦绣旗峰等项目持续有新货供应，中信御园亦将于年内入市，再加上朝阳苑、御景台、新世纪星城，联华花园城等项目的存量，东城的供应量也不可小觑。 　　黄旗山是东城楼市发展中的最大卖点。多年来，东城的房地产开发也多集中在黄旗山脚下。可以说黄旗山板块是东城区当之无愧的最热点区域。2010年东城的项目开发与供应也同样具备了这一特点。据了解，今年东城供应量相对集中的几大项目如天骄峰景、星河传说、中信御园、黄旗印象、锦绣旗峰等项目，均主打黄旗山景，在区位上也是围绕黄旗山展开开发。不过经过近20年的开发，黄旗山下最一线的地块已经开发有限，因而2010年东城供应能享受到一线的项目有限，大多数项目虽离山景不远，但已不处于一线景观。 　　由于占据了黄旗山城市与自然相结合的资源优势，东城多年来的项目开发也多以高端豪宅项目为主，户型较大。2010年供应量较大的项目中，天骄峰景是以200平方米以上的大户为主，中信御园则主打别墅产品，星河传说目前主推单位虽然为迪纳公寓，但亦走高端路线。而由于东莞本地人传统的黄旗山置业情结，不少东莞本地置业者对黄旗山北的项目依然青睐有加，从而使黄旗山北项目的价格居高不下，洋房项目的售价达到10000元/平方米以上。相较之下，黄旗山南的鸿福东路段的项目售价则显得亲民了许多，户型相对黄旗山北项目偏小，主要集中在47平方米一房，80余平方米小三房，130-180平方米大三房等几个面积段。 　　东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡向记者分析表示，近20年来东城的开发比较集中的都是围绕黄旗山展开，黄旗山脚下可开发地块已经十分有限。目前东城黄旗板块可供开发的区域主要是在东城北和八一路沿线。而八一路土地储备虽然还有一些，但在短期内出让的可能性不大，从这个角度来看，黄旗山