成都中海格林威治城项目后评估报告.pdf

成都 【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月 成都 【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于 2003 年 4 月 10 日竞得，并于 2003 年 5 月正式动工，至 2006 年 11 月全面入伙，于 2007 年 6 月达到后评估时点 （数据截至时间为：2007 年 6 月 30 日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的， 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的 借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同 事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、 规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参 与其中，在此表示谢意。 目 录 核心内容提要 1 【项目概况及评估综述】 6 第 1 页 共 29 页 【项目投资管理评估】 8 【项目规划设计工作评估】 17 【项目营销工作评估】 32 【项目进度、工程管理评估】 57 【项目成本管理评估】 72 核心内容提要 第 2 页 共 29 页 【投资管理评估】  中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方 式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局竞得的与 文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得 并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、 规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考 价值和意义。经过 3 年半的经营建设，目前该项目已 经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良， 项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项 目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶 段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及 价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项 目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅 度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目 实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加 强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制 仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结 经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动 第 3 页 共 29 页 态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的 实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构， 在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场 包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过 程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性； 同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本 及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、 农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整 体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算， 到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再 到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价 格策略的制订等