XX年绍兴镜湖外滩3-2地块项目定位报告[精品].ppt

绍兴镜湖外滩3-2地块项目定位报告 项目认识——区位 项目认识——四至 项目认识——配套 项目SWOT分析 项目目标 核心问题 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济总结 市场机会解析 经济基本面对房地产市场有良好的支撑； 私营经济发达，私营业主群体大，经济实力强，对高端物业需求旺盛； 高端物业市场进入机会良好。 区域条件分析 区域条件分析 区域条件分析 2002 年 10 月 镜湖新区功能首次被明确 《绍兴大城市发展战略纲要》通过，明确提出精心规划建设“城市绿心”与“行政中心”；首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。 2002 年 12 月 镜湖新区正式挂牌成立 《关于加快镜湖新区 ( 城市绿心 ) 开发建设的若干意见》正式确立了镜湖新区的功能定位、行政区划和机构设置等，新区正式挂牌成立。 2003 年 7 月 规划获批，进入实质性建设阶段 《绍兴镜湖新区空间发展规划》通过，标志着镜湖新区的空间发展形态正式确定，从此进入实质性开发建设阶段。 区域条件分析 区域条件分析 区域条件总结 项目所在区域位于绍兴市城市未来发展主轴上，对城市联动发展具有重要意义，是绍兴房地产开发的最有价值板块。 行政中心的北迁，为区域奠定了较高的定位起点，同时高教区、奥体中心、文化中心等极具品质的公共配套将进一步提升区域的整体氛围，对高端客户的引入具有重要意义。 城市绿心拥有丰富的生态和景观资源，不仅能提供怡人健康的居住环境，而且对于打造具有独特稀缺景观资源的高端产品也十分有利。 项目周边已有多个高档楼盘投入市场，取得了较好的反响，CLD概念深入人心，项目易于由此借力带动区域迈上更高的台阶。 市场机会解析 项目区域为绍兴未来城市发展核心，且景观资源丰富； 区域市场高端形象已基本确立； 项目具有进入高端物业市场的先天条件。 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场总结 从总供应量来看，09年土地供应充足，相对绍兴县而言，市区出让土地较少。 老城区仍是住宅用地供应重点，新兴板块中袍江、镜湖的住宅用地供应最多，城市向北在快速迈进。 绍兴市区住宅用地容积率较低，大部分控制在2.0以下，与绍兴发展旅游城市的定位有关。 市区地块建筑规模偏小，总建筑面积在10万方以上的住宅用地仅6幅，中小型社区成为今后市区楼市供应的主流。 镜湖外滩板块今年有3幅土地供应（包括本项目），其中外滩1号地块总建筑面积达28万方，未来是项目需要直面的强劲对手。 市场机会解析 未来土地供应相对充足，容积率逐步提高，规模小型化； 小而精战略成为项目的最优选择； 低密度产品相对稀缺。 整体市场分析 整体市场分析 整体市场分析 整体市场分析 整体市场总结 房地产开发投资趋缓，施工面积保持高位，竣工面积逐年下降，后续潜在供应量较大。 绍兴房地产市场整体呈现价稳，量波动的态势； 市场价格抗跌性强。即使在金融危机发生的2008年，绍兴楼市成交量大幅下降，但成交均价依旧同比上涨了6%。2009年，随着全国市场的回暖，绍兴楼市出现量价齐升的局面，成交量基本恢复至07年水平，价格更是同比大幅上涨了18%。 市场机会解析 价稳、量波动的市场特征对高端物业相对有利，高端物业市场风险相对较小。 个案市场分析 板块特征 老城区板块 老城区板块 老城区典型项目——世茂迪荡新城 老城区典型项目——世茂迪荡新城 柯桥板块 柯桥板块典型项目——玉兰花园 镜湖板块 镜湖板块典型项目——山水名家 山水名家三房144-160㎡，四房以180㎡为主力户型，有少量250㎡房源。 目前高层已进入尾盘阶段，主要剩余160㎡三房。此外，还有三栋高层未入市。 排屋2010年1月推出了50余套，当月去化80%。目前还有14、15号共计15套左右未入市。 镜湖板块典型项目——白鹭金滩 镜湖板块典型项目——白鹭金滩 白鹭金滩户型尺度在整个片区中偏大，其中奢华型景观房做到了285㎡的五房。 9号楼全为327㎡复式结构，餐厅客厅挑空设计，错层入户。该产品共计30套左右，09年初入市，目前剩余3~4套，去化情况一般。 镜湖板块典型项目——绍兴天下 镜湖板块典型项目——赞成·美林 镜湖板块典型项目——赞成·美林 超高附加值，90㎡的四房 镜湖板块待售项目——滨江·金色家园 个案市场总结 市场发展较为成熟，产品类型全面，户型面积普遍偏大，附加值高。既有传统的舒适型三房、四房，又有创新的超大复式，以及超高附加值的一房变四房。 个案市场总结 大部分项目外部景观资源比较优越，内部景观打造被弱化，镜湖板块鲜见优质景观楼盘，此部分市场提升空间巨大，建议作为本项目