“风华盛世”住宅项目可研报告.docVIP

目 录  一、总论………………………………4 二、市场调研分析……………………8 三、项目综合定位……………………22 四、项目投资估算……………………34 五、财务分析…………………………42 六、不确定性分析……………………43 七、风险分析与对策…………………47 八、附表………………………………49 总 论  1、项目建设背景 根 据南 昌市城 市规划 发展的 需要 以及沿 江东路 片区控 制规 划要 求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原 江西第 四建筑 工程公 司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质 变更手 续由南 昌市土 地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各 项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。  2、项目概况 （1）项目名称：“风华盛世” （2）建筑规模：12-7F、 2-11F、2-12F （3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司） （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：上海金厦房地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式 成立。 公司现有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理 人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。 公 司资金技术实力 雄厚，管理严密，能够 独立承担 各 类大中小型房地 产项目开发与建设，自 公司成立 以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园 18000 平 方米旧房改造开 发项目。目前在规划和 开发建设 的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住 宅 小区旧宅基地改 造项目等。公司采取新 工艺、新 2 技术，不断坚持科学管理 ，以“开拓 、求实、优质、 高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：“风华 盛世”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米， 总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平 方 米 ， 高层 住 宅 为 13920 平 方米 ， 多 层住 宅 为 90720 平方米，商铺 4360 平方米；容积率 1.8， 绿化率 35%，建筑密度 25%。 （11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房 地产有 限公司 自筹和 银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财 务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经 济效益较好。  3、可行性研究报 告编制依据 （1）省计委计投[2004]32 号文《关于“风华盛世”项目建议书的批 复》； （2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》； （3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》； （4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风 华盛世”项目初步 规划方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料； （6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》； （7）省审计事务所验资证明； （8）中国建设银行江西分行资金证明； （9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委 《投资 项目可 行性研 究指南（试用版）》  3 4、可行性研究报 告研 究范围 根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作 范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及 公用 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。  5、研究结论及建 议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分 建设资 金通 过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现 场建设 条件 具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展 趋势和 南 昌市已 有一部 分收入较 高的 住宅消 费群体 ，户型 规划为 中高档 住 宅，根据对南昌市 住宅市 场分析 预测，项目开发有市场销路。财 务分 析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功 能标准 再进一 步的市 场调研，尤其是面 积较大 的商品 房，如完全作为住宅，要 根据市 场变 化作出更为准确的市场定位，调整户型 和面积 ，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。  4 6、主要经济技术 指标