北京市民源大厦写字楼项目营销策划报告.ppt

纲 要 一、本案主题定位的原则 二、CBD区域市场研究与本案地块现状分析 三、本案主题定位——客群定位、产品定位 四、产品规划 五、价格定位 六、营销策划 七、销售营销保障 民源大厦产品定位原则 纲 要 一、本案主题定位的原则 二、CBD区域市场研究与本案地块现状分析 三、本案主题定位——客群定位、产品定位 四、产品规划 五、价格定位 六、营销策划 七、销售营销保障 CBD区域图 CBD——核心价值空间 “核心价值空间”： CBD现在已经发展到非常成熟的阶段，他的核心价值代表着黄金地段、稀缺价值、寸土寸金、企业发展的最佳名片、商务谈判成功率的最佳保障。 CBD未来发展空间相当大，市政基础和人文环境都比较好，经济发达，是办公的理想场所。在这个区域应该更多地建设具有地标性的公建，包括大型商业设施配套；需要有国际水平的设计方案、领先的材料和完善的配套。所以在本案二期的的建设中应引进先进的设计方案、领先的材料和提前考虑到后期的配套使用等。 CBD的交通环境 CBD及其周边区域路网密布，二环路、三环路、四环路以及建外、朝外大街纵横交错，加上二环地铁和地铁复八线，形成了较为完整的交通体系。此外，通过三环路与首都机场高速公路、京津塘高速公路、八达岭高速公路、京石高速公路连接，通过建国路与京通快速路连接，通过四环路与京沈高速公路连接。从CBD区域通往首都机场仅半小时车程，通过京津塘高速公路抵达天津港车程1.5小时，同时可通过多种方式（地铁、公交车）直达北京站，车程仅5分钟。CBD区域内现有干线道路10条 本案地块基本状况 位于北京朝阳区光华路9号，东临东大桥东侧路，南至光华路，西至东大桥路，北至商务中心一号路，位置优越。 土地性质是以办公为主，可含公寓、商业 总用地面积：21402平方米 总建筑面积：183400平米 地上建筑面积：128400平米 容积率：6.0 绿化率： 20% 建筑限高：100米 机动车停车位：65辆/万平方米 本案地块基本状况 本案SWOT分析 纲 要 一、本案主题定位的原则 二、CBD区域市场研究与本案地块现状分析 三、本案主题定位——客群定位、产品定位 四、产品规划 五、价格定位 六、营销策划 七、销售营销保障 市场定位流程 1.对现有市场进行细分，发掘潜在市场机会 2.本案客群定位——智力密集型影视总部办公 3.本案产品定位——产权式影视、设计制作基地 原则：发现新市场、创造新产品、满足新市场 企业行为形成需求市场 企业内部行为 企业外部行为 企业行为所形成的需求市场 目标市场模式选择 本案采取的目标市场模式 根据市场需求采取产品专门化的策略，以一种优质产品，满足各种企业需求； 以一种集中了开发商的开发经验和和辉旭展的市场经验的优势产品来满足CBD客户的需求。 市场定位流程 1.对现有市场进行细分，发掘潜在市场机会 2.本案客群定位——智力密集型影视总部办公 3.本案产品定位——产权式影视、设计制作基地 本案目标市场的最终组合化定位 目标客群需求应具有的特征 目标客群需求特征分析 对总部办公的需求 企业总部 “五大中心”的功能 企业管理中心——对公司生产、研发和经营的管理； 企业决策中心——企业战略、发展方向和对具体事宜的决策； 企业信息中心——信息归集、分析和发布； 形象展示中心——对外展示公司实力、发展前景； 企业成本中心——公关、人工成本、日常费用。 对商务空间的需求 企业规模扩大带来更多的交流，商务活动或者公关活动； 企业对某些商务交流需要保证私密性； 企业喜欢用特殊的方式来展示自身的实力，特别是大、中型企业对企业实力、身份地位和外在形象更为看重。 企业家在商务交往中喜欢增进高层个人感情和个人交往，需要好的环境 对企业会所的需求 企业会所必须具有独立性（私密性），能充分展示企业的实力和形象。 企业会所的作用： 外部： 主要类型：产品推广会、客户招待会、销售代理会、公司年会、庆祝会等； 其他会议：主要有订货会、企业间联谊会、学术交流会等。 内部： 企业未来发展战略会议等； 各部门内部的专业会议、日常会议等。 对内部学习交流的需求 学习型组织是21世纪企业发展的终极目标。 内部正式交流——内部会议 各部门内部的专业会议、不同部门之间的研讨会议、日常行政会议等。 内部非正式交流——朋友聚会式会议 主要类型：部门内部工作心得的交流、不同部门之间的沟通、上下级之间的沟通等； 其他类型：午餐或下午茶时间同事之间的聚会； 对环境生态和场所生态的需求 生态环境 追求生态环境是目标客群需求的普遍特征； 讲究低密度、高绿化率的环境； 强调生态环境的可接触性，可参与性（着力打造可能会成为卖点）。 生态化的办公空间、会议空间和交流空间 内部环境生态化，环保化； 建筑材料和装修材料环保； 更多的自然光，