既有住宅建筑的估价方法分析.pdfVIP

万方数据 The Methods Research of Existing Residential Buildings Valuation A Dissertation Submitted for the Degree of Master Candidate： Zhang Qiongli Supervisor ：Prof. Lu Ning Chang’an University, Xi’an, China 万方数据 万方数据 万方数据 万方数据 摘 要 随着我国住宅建筑市场的蓬勃发展，既有住宅建筑方面的研究已经成为本学科领域 研究的重点。借鉴国内外房地产业发展的经验和教训，研究国内住宅建筑市场的投资、 抵押以及估价领域中的最新热点和发展趋势，才能保障我国房地产业的健康发展。 现阶段国内房地产市场存在许多房产泡沫，这直接影响到我国既有住宅建筑市场的 持续、健康和稳定发展。如何满足现阶段既有住宅建筑市场的投资开发和广大居民对既 有住宅建筑估价的合理性和准确性的要求将是既有住宅建筑估价或者抵押所面临的重 大难题之一。 本研究基于对既有住宅建筑重置价格，考虑既有住宅建筑成新度、年限折旧度以及 环境适宜度等，并进行细分计算，提出了既有住宅建筑的价格评估体系。 首先，基于对既有住宅建筑自身状况的分析，从既有住宅建筑的成新度理论知识入 手，建立了既有住宅建筑成新度的指标体系，给出了既有住宅建成新度的评价准则和评 价依据，提出了既有住宅建成新度的计算式；其次，根据住宅建筑的使用年限要求对既 有住宅建筑的已使用年限进行折旧，区别于成新度的计算；最后，将环境因素作为需要 考虑的宏观因素形成一个评估体系，用环境适宜度来衡量既有住宅建筑的环境因素对其 的影响程度。结合以上三步形成一个完整的衡量既有住宅建筑价格的评估体系。该评估 体系将既有住宅建筑自身状况、环境影响因素以及国家倡导的相关宏观政策等系统的综 合，为科学准确的对既有住宅建筑进行估价奠定坚实的理论基础。此后，本研究还给出 了既有住宅建筑价格评估的示例。 构建的既有住宅建筑的价格评估体系可以提高估价人员对住宅建筑估价的准确性， 也为既有住宅建筑的交易、抵押以及城中村改造提供了相应的理论基础，有助于其建立 合理的秩序，促进公平贸易，推进既有住宅建筑的价格合理化，有效地推进土地的集约 利用，保障房产所有人的合法权益。这对于维护房地产市场持续健康的发展和社会的繁 荣发展有着重要意义。 关键词：既有住宅建筑；重置价格；成新度；年限折旧度；环境适宜度；估价方法 I 万方数据 Abstract With the vigorous development of the residential construction market in China, residential construction research has become a focus in the study of this subject.To ensure the healthy development of real estate industry in our country,we take the the experiences and lessons of the real estate industry’s development