堰桥房地产项目策划全案.doc

堰桥项目策划全案 第一部分 市场分析 一、无锡房地产整体发展状况 二、无锡房地产未来趋势预测 三、堰桥板块的战略定位 四、堰桥板块内的房地产发展现状 第二部分 地块环境分析 一、区位环境分析 二、人口环境分析 三、居民消费分析 第三部分 项目竞争分析 一、板块竞争分析 二、品牌竞争分析 三、产品竞争分析 第四部分 项目优劣势分析 一、项目优势分析（S） 二、项目劣势分析（W） 三、机会点分析（O） 四、威胁点分析（T） 第五部分 项目定位建议 5.1产品定位 5.2项目卖点提炼 5.2客户定位 第六部分 市场营销策划 6.1市场战略目标 6.2市场营销总体目标 6.3媒体推广整合策划 6.3.1广告目标 6.3.2广告策略 6.3.3概念推广 6.3.4广告主题 6.4媒体策略 6.5公关策略 6.6其它营销手法 第七部分 价格策略体系 7.1定价思路 7.2总体定价策略 7.3价格的确定方案 第八部分 售楼中心包装策略 第九部分 售楼处组织管理策略 第一部分 市场分析 一、无锡房地产整体发展状况 无锡位于江苏省东南部，处于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带。这几年，无锡经济快速增长，呈现良好的发展态势，在一定程度上带动了无锡房地产市场的发展和成熟。 2001年以来，无锡往往新盘刚出来就被抢购一空大部分地区房价翻了一倍。在大部分市民还未“醒”过来的时候，房价已到达2003年下半年开始，政府便着手进行房价调控。最主要的是大量推出地块。开发商手中囤积的大量土地逐批进入建设阶段，开发也进入了增量期，后市商品房上市多。 二、无锡房地产未来趋势预测 市场转入买房市场，消费者心理日趋成熟和理性：这两年，无锡房地产开发用地批租出让的数量已达一定规模，下阶段将迎来新楼盘上市的高潮。就无锡目前的房地产开发量，如果仅在无锡市约为220万人口中消化，将是一个漫长的过程。 三、堰桥板块的战略定位 2004年是无锡“建设超特大城市”整体发展战略进入实质性发展的一年。随着无锡建设特大城市骨架的拉开，北组团的重点开发核心——堰桥地区作为无锡经济的北翼，战略地位日益显现。 根据无锡市的城市规划，市区城镇布局形成“1+6”（一个主城区和六个组团）的总体结构框架。主城区为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核，发展方向为“南拓、北展、东联、西优”。北展推进堰桥地区建设，加强与江阴的联系惠山区是无锡主城区工业企业北移的重要区域，重要的交通枢纽和商贸物流集散地，是重要的都市农业观光区和示范区。。。 惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道以及京杭大运河大都在惠山区境内穿越，保障了无锡与周边城市实现快速对外交通。而在堰桥境内沪宁高速公路和锡澄公路纵横贯通，锡澄、锡北运河环抱全境，地理位置和水陆交通便利年前8个月市区居民家庭收入较上年同期相比，出现较大幅度增长。居民家庭人均总收入达．5元，同比增加1429元。人均可支配收入为．2元，同比增长．，均列全省第二位。八大类居民消费中，居住类同比增长．天一城??背景资料 项目地址：锡澄二路旁 发展商：无锡苏源置业有限公司 策划代理：深圳创典全程 物管顾问：深圳中海物业 设计团队：加拿大筑原设计事务所 广州南方建筑设计院 机械工业部深圳设计研究院 售楼电话：0510-2726567，2070000 项目概况 项目区位：锡澄二路（规划路）与北环路（规划路）交叉口 房产性质：住宅 项目描述：总占地面积1.6平方公里（2400亩）建筑面积192万平方米 ????????? 可居住人口4万余人社区2公里带状滨河公园???????? 国家康居示范工程实施项目townhouse）；各类商业休闲、娱乐和商业设施超过5万平米。公寓组团4.5米底层全架空。 销售价格：未定 预计开盘时间：2005.05月前 预计竣工时间：2005年年底前后（一期别墅和公寓） 容积率：平均1.2 绿化率：70% 车库户数比：1 配套设施：社区教育体系、商业中心、美食街、河滨公园、休闲 广场、中心体育和商务会所，公交总站 营销策略分析：主打生活主题，建造一座低密度、大空间、高品质的花园新城 物业管理情况：未定 项目优点：开发商资金实力雄厚 引入“新市镇、新街域”的全新开发理念 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施 丰富多元的文化形态和景观 采用新技术、新材料、新产品 项目缺点：体量较大，建设周期长 主打“无锡生活城”概念显得太空泛 建筑形态包罗万象，业主层次不一 产品整体档次还是偏低 开发经验不足 本案参考：☆产品走差异化道路，