杭州中小户型创新研究报告-23页.doc

第一篇：小户型创新背景浅析 一、政策背景： 2006年5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。 2008年10月22日，财政部发布《继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活》的通知，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 二、杭州市住宅发展规划 住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%。 保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。 普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米（约15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。 三、政策促使小户型创新： 由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。 而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫。 一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。 工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。 随着竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。 第二篇：小户型创新（“偷”面积）浅析 一、何为“偷面积”。 1、依据一：《建筑工程建筑面积计算规范》。 偷法： 1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大。 1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。 2、依据二：杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑，或层高大于等于4.8米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。 偷法： 巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发。 增加层高，一层产权两层实用。 二、“偷面积”的几种常用方法。 1、不计面积的 1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) 空间的延伸。 1-2、落地凸窗(2.2米内) 空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。 1-3、可局部拆卸内假凸窗 增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。 1-4、两层高以上的普通大露台 增加使用面积但是不占用房间面积。 1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园 增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。 1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 增加辅助使用空间。 1-7、双首层设计的”地下空间” 增加辅助使用空间或变现更多实用面积。 1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积 增加辅助使用空间。 1-9、 超高内庭院 可变现实用面积。 1-10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 增加辅助使用面积。 2、计半面积的 2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。 2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。 2-3、可以变房间的内阳台。 2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。 3、计一