杭州滨江区某房地产开发建设项目可研报告.doc

目 录 第一章 项目概论 - 1 - 一、项目概况 - 1 - 二、可行性研究初步结论 - 3 - 第二章 项目投资环境可行性分析 - 6 - 一、经济发展背景 - 6 - 二、钱江新城区域规划概况 - 13 - 三、总结 - 16 - 第三章 市场可行性分析 - 16 - 一、杭州市区房地产市场发展概况 - 16 - 二、项目周边区域市场概况 - 34 - 三、竞争楼盘分析 - 41 - 第四章 项目自身可行性分析 - 52 - 一、项目概况 - 52 - 二、项目周边配套 - 55 - 三、项目SWOT分析 - 57 - 四、结论 - 58 - 第五章 项目构想与建设规划 - 60 - 一、项目构想 - 60 - 二、项目主要开发节点时间计划 - 64 - 三、工程实施进度 - 65 - 第六章　经济可行性分析 - 69 - 一、销售价格估算 - 69 - 二、投资估算 - 70 - 三、财务分析 - 74 - 四、敏感性分析 - 75 - 五、方案二测算 - 76 -  第一章 项目概论 一、项目概况 地理位置 本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。 项目地理位置图 经济技术指标 项目主要经济技术指标表 用地面积 38100 平方米 容积率 2.4 总建筑面积 118452 平方米 地上建筑面积 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 会所 2000 平方米 物业及其他 640+210 平方米 地下建筑面积 27012 平方米 建筑密度 22% 绿化率 30% 户均面积 149 平方米 总户数 600 户 车位配比 1：1 车位个数 600 个 车位面积 45 平方米 注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米； ②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米； ③不考虑70/90政策的限制。 项目户型结构建议表 户型面积段（平方米） 户型结构 所占比例 户均面积 （平方米） 户数（户） 90以下 两室两厅 10% 90 90-140 三室两厅 30% 130 140-180 三/四室两厅 55% 145、170 180-200 四室两厅 5% 185 合计 　 100% 二、可行性研究初步结论 （一）市场可行性结论 从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。 从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。 （二）项目本身可行性结论 项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。 项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。 （三）经济可行性结论 由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。 做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。 （四）项目建议 本项目整体档次定位重点考虑的因素： 1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。 2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。 3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨