某商业地产项目开发前期可研报告.doc

★★★★ 资料保密 舞阳某商业地产项目开发前期可研报告 XX商业地产发展有限公司 2006年12月 本次市场调查报告要解决的主要问题： 项目地块是否具有投资价值？ 项目投资的风险因素？ 研究思路 研究方法 市场调查 市场预测 投资估算 投资不确定因素分析 报告汇报内容： 项目发展背景分析 市场分析 项目分析 发展定位 规划计划建议 成本财务评估 风险因素分析 项目地块是否具有投资价值？ 研究项目，分析市场 宏观经济，认识XX 项目发展背景分析 宏观经济分析 城市发展规划 宏观经济分析 XX县地处黄淮大平原，下辖7乡7镇，397个行政村，总面积777平方公里，人口60万，县城城区为舞泉镇，城区面积9.3平方公里，人口9.2万人。 XX县为典型平原县，属农业大县，经济以农业为主，农业收入一直是居民主要经济来源；XX有丰富的地下资源，岩盐总储量达400亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿床。由于丰富的盐业资源，近年来，XX加大了工业投入，扩大了招商引资，并有大量盐化企业入驻XX。以特色工业为主导的县城经济的迅速发展，将形成以工业为主导的县城经济发展新格局，正由农业大县向工业大县实现快速的转变。县政府发展目标：打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。 XX县宏观经济特征： ◆ 经济基础弱，底子薄 表一：各项指标比较 比较数据 XX2002年 XX2005年 临颍2005年 全县国民生产总值 25.9亿元 40.1亿元 89亿元 全社会固定资产投入 8.97亿元 20.01亿元 19.6亿元 地方财政收入 6749万元 1.05亿元 1.2亿元 城镇居民人均可支配收入 3285元 4320元 农民人均纯收入 1539元 2100元 社会消费品零售总额 26.6亿元 （数据来源：XX县2005政府工作报告） 表二：周遍各县财政收入 XX 2003年 7300万元 1.1亿元 1亿元 9000万元 1.7亿元 2005年 1.05亿元 1.25亿元 1.7亿元 1.6亿元 2.67亿元 （数据来源：县2005政府工作报告） ◆丰富的自然资源、工业的迅速发展、经济的快速增长 表三：XX县元月至六月份各项指标 各项指标 完成数量 比去年同期增长比率 全县完成生产总值 22.56亿元 18.1% 全县固定资产投入 9.85亿元 41% 社会消费品零售总额 10.2亿元 15.1% 农民人均现金收入 1111元 18.3% 地方财政收入 8020元 51.2% 2006年上半年全县完成工业增加值10.7亿元，上缴税金2756.1万元。 （数据来源：XX县2006政府工作会议报告） ◆ 工业发展方向明确，国家政策支持 《国务院关于投资体制改革的决定》已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录，并把XX盐田列入全国重点发展的10大井盐矿盐区。 ◆ 与全省20强县、10个经济发展快县比差距比较大，经济属较落后的县域经济 表四：2005年各项指标对比 （单位：元） 各项指标 XX 20强县平均值 10个经济发展快县平均值 人均GDP 7015 19730 8465 人均财政收入 169 845 213 农民人均纯收入 2048 3594 2838 人均固定资产投入 3437 9033 3539 （数据来源：XX县2005政府工作报告） 经济活跃程度和投资意识低 表六：2005年各项金融指标 （单位：万元） XX 临颍 金融机构各项存款余额 276268 314186 金融机构各项贷款余额 133214 364127 城乡居民储蓄存款余额 244903 271514 （数据来源：市2006年统计年鉴） 小结： GDP、财政收入低于周边县区，经济基础薄弱，城镇居民经济收入不足 有工业支持，经济发展迅速，经济后劲强 城市人口将会快速增长 产业结构以工业为导向的县域经济已经形成，必将带动第三产业的发展 人比较保守，投资意识差，经济不活跃 总结： 由于盐化矿业的丰富储量，XX县利用得天独厚的盐业资源大力发展经济。近三年来经济的迅速发展，经济持续稳定的增长，居民收入水平的不断提高，消费快速的增长，为商业的繁荣提供了基础，也为商业地产的开发带来契机。目前，XX县的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。 XX县城市发展规划 《2005年XX县政府工作报告》关于XX县城市建设： XX县城区面积由200