湖北阳新县项目前期整体规划定位与物业发展建议.ppt

阳新城市外扩，建成多组团城市，市区由老城区、城东新城、工业园区、南部物流园组成，采取“建设将以一个中心，两条主轴和五个功能区为重要发展节点”布局； 项目所在南区为老城区、城东新城以及工业园区较差边缘地带。因此，政府对项目所在区域的规划定位较为模糊。 区域属性之交通：区域的通达性较好，离市中心有一定的距离，消费者的心理认知度较低 本区域距离市中心的车程距离约为5分钟车程； 消费者对本区域的认知度较低，心理距离远； 区域内缺乏成熟的商业配套，而本项目周边区域商业配套还处在低级、低档的阶段； 区域属性之配套：本项目辐射5分钟车程的交通圈内，规划有大批行政、商贸、居住生活配套，远期可观。 项目所在区域行政、商贸、居住等配套规划体量大； 南区聚集了大量的生意人群，经调研得知，该生意人多为省内其他地市人，也有少数外省人； 本项目处在城北产业业带的核心位置，随着工业园区产能、产量以及产业大军的不断增加，未来本项目将辐射整个工业园区产业带的置业人群。 项目属性之基本情况：规模较大、容积率较高，外部资源优越 地块基本技术指标： 规模：233176㎡（使用权面积）； 容积率：2.2-2.5； 限制条件：高≤24米； 地块内部无任何自然资源； 地块内部存在拆迁问题： 地块外部有大面积湖泊资源； 地块属性之四至：项目无紧邻主干交通、通达性和昭示性较差。 地块紧邻区域主干道几乎没有，虽有较多临街面，但相对通达性和昭示性较差； 由于项目三边林路，所以本项目在规划时需要考虑多向的相邻关系； 同时由于北向工业地块。因此，北向相邻或退让将是项目考虑重点。 商品房地块——城市板块交叉边缘、大规模、高容积率的开发项目工业地块——是与本案住宅地块相邻的工业项目 本案规划发展核心问题 我们在思考，有没有一种操作思路……符合本案大规模、高容积率、高品质项目的发展模式同时使项目可具备可持续发展性差异化形象基础 》》》6大主题景观庭院，每个庭院设置不同的景观主题 依据6大院落布局特色，设置“6大 主题景观庭院”的创新手法，根据 每个庭院位置的不同，分别布置不 同的景观，使得每个组团庭院都形 成“独有的识别性”在保证景观均 好的前提下，形成“院院相连，院 院不同”的“公园式园林景观” ！ —— 一个家，六种风景！ 波西塔诺 波特菲诺 蒙顿阳光 法雅乐园 穆尔西亚 白鹭溜波 》》》四级“静”化园林体系设计 引入：室外灰空间 设计理念 设计“外围街区式高大乔木围护空间》》》入口台地挡景过渡空间》》》组团院落进入园林空间》》》全架空层设计的四级空间，层层过度，层层过滤，从而提升社区居住静指数 一级静化园林系统：沿街面采取内街区形式，以景观带为分割，将城市交通干道和小区分离！ 一级静化园林系统 二级静化园林系统：入口及中轴景观台地挡景过渡空间（台高堆坡式主入口，营造私秘感，内外形成遮挡，配合现有水景设计） 引进“凸”型景观设计手法，形成中间”人行景 观道高，两边车行道路低的割据，减少主入口的 人车干扰 二级静化园林系统 台阶式气派小区入口方式，回家，便是荣耀的开始！ 三级静化园林空间：组团院落空间设计，采取“档景”手法，通过：景观连廊一定程度上增加组团的可识别性，与私秘性！ 此外，在人车分流的基础上，最大可能的减少组团内的人行干扰，采取“隐路于景，葡萄枝串联”的手法，尽可能减少进入单元门庭的人行路线长度。 第一个方面就是：现有的社区内部道路组织系统，过于浪费，不够合理，并破坏了各个组团园林的完整性和安静指数！所以，建议尽量缩短业主抵达单元的行走路线，并通过与架空层的结合，尽量将主行人行道路设计在边缘，然后通过“景观小径”串联起来“，取消一些不必要的主行道路设计。 具体举例如下： 举例如： 三级静化园林系统 四级静化园林体系：高层全架 空，提升业项目整体景观和居 住价值。 架空层易于园林景观相融合，是小 区园林景观的延伸，在架空层设置 廊架、花池，修筑水池，与墙面、 柱子结合，造景门、景墙，防止趣 味性雕塑，配置多种园林植物，形 成各宗丰富多彩的特色园林，是居 民居住的舒适度及观赏度大为增加。 》》》景观车库入口 +阳光车库设计 针对小区车库入口或半地下车库，建议采用景观、挡、盖、遮的形式减少车库入口对局部景观的影响，从而扩大景观面。 》》》沿河景观带充分设计 充分增加可以欣赏河景的景观平台，最大化利用河景资源，是景观上必须重点考虑的细节！ D：户型亮点创新建议 基于我们对阳新市场的楼盘供应研究，和预判！本案产品户型建议以多样、丰富、特色的形式进行供应，具体户型亮点创新建议如下： 一是：90—110平米小复式户型，作为前期创新产品； 二是：部分可以适度考虑做LOFT产品，或者X户型产品，以拉开与市场普通单身公寓的差别，提升价格空间； 三是：引入“平层官邸