重庆市云阳县城市规划区域土地储备项目可研报告--107387729.doc

? 目?????? 录 第一部分? 概述 …………………………………………….6 第一章? 项目概况…………………………………………..6 一、项目简介…………………………………………..6 (一)项目名称……………………………………………6 (二)项目范围……………………………………………6 (三)项目任务……………………………………………6 (四)项目目标……………………………………………6 二、项目背景……………………………………………6 三、项目可行性研究的依据……………………………7 四、可行性研究结论……………………………………9 五、特殊说明事项………………………………………9 第二章? 双洞子城市副中心待储备地块概况……………..10 一、双洞子城市副中心待储备地块位置……………..10 (一) 双洞子城市副中心待储备地块概况…………….10 (二) 地形、地质状况………………………………….10 (三)储备地块面积的地上物概况……………………..10 (四)础设施、市政建设条件 ………………………….10 第三章? 土地储备流程……………………………………..10 第四章? 区域条件 ………………………………………….11 一、区域基本情况……………………………………..11 二、区域自然环境……………………………………..12 三、区域经济条件与社会条件………………………….12 四、区域基础设施及交通条件………………………….13 第二部分? 规划与市场……………………………………….14 第五章? 规划分析…………………………………………….17 一、城市定位…………………………………………….17 二、城市规划分析……………………………………….17 三、待储备地块规划条件……………………………….17 四、规划分析结论……………………………………….19 第六章? 市场分析…………………………………………….19 一、房地产市场总体态势……………………………….20 二、土地市场分析……………………………………….22 三、竞争分析…………………………………………….22 1．待储备地块竞争分析…………………………………23 2．项目SWOT分析……………………………………….23 第三部分? 成本收益与财务分析…………………………….24 第七章? 成本分析…………………………………………….24 一、征地拆迁成本……………………………………….24 (一)土地征用成本…………………………………………25 (二) 房屋拆迁及安置成本……………………………….26 ?? (三)基础设施补偿费………………………………………27 (四)相关税费………………………………………………29 二、土地整治成本 ……………………………………….30 三、其他成本 ……………………………………………31 (一)不可预见费……………………………………………31 (二)经营管理费用…………………………………………31 (三)财务费用 …………………………………………….32 第八章? 收益分析…………………………………………….33 一、假设开发法预估出让地价……………………………33 二、市场比较法预估出让地价……………………………33 三、待储备地块出让价格估算结果………………………34 四、土地开发成本回收 ………………………………….34 第九章? 财务分析…………………………………………….35 一、资金平衡分析………………………………………..35 二、现金流量分析 ……………………………………….35 三、不确定性分析 ……………………………………….35 (一)成本的不确定性 …………………………………….35 1、政策变动造成的不确定性…………………………… 35 2、双方协商的不确定性………………………………….35 (二)收益不确定性………………………………………… 35 1、出让价格的不确定性………………………………….36 2、规划的不确定………………………………………….36 3、财务费用的不确定性………………………………….36 第四部分? 结论 ……………………………………………..37 第十章? 项目结论…………………………………………….37 第十一章? 建议……………………………………………….37 ? ? ? ? ? ? 图 表 目 录 ? 表1? ?云阳县城总体规划（2005—2020）用地平衡表……….17 表2 ???城市总体规划用地汇总表……………………………….18 表3?? 待储备地块用地平衡表 ………………………………..19 表4? ?云阳土地出让交易情况…………